Leasegevels, masteronderzoek Juan Azcarate

Architect, Master among masters

Leasegevels, masteronderzoek Juan Azcarate

Door: Redactie ArchitectuurNL | 03-02-2015

Voor zijn afstudeeronderzoek aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft benaderde Juan Azcarate de gebrekkige implementatie van gevelinnovaties vanuit diverse kanten: de risico’s voor de klant om in (energie-efficiënte) innovaties te investeren en de remmende werking die dit heeft op innovaties in de gevelindustrie. De onzekerheid aan beide kanten zorgt ervoor dat traditionele concepten nog steeds prevaleren boven innovaties. Juan verdiepte zich in de belangen en overwegingen van vragers en aanbieders en onderzocht de toepassingsmogelijkheid van innovatieve financieringsconcepten, zoals het leasen van gevel, een voorbeeld van een Product-Service Systeem, waarin de gevelindustrie erg geïnteresseerd is.

In de laatste tien jaar zijn veel energiebesparende technologieën als innovatieve isolatie, warmtebehoudende en energie-opwekkende systemen ontwikkeld. Iconische projecten die al deze systemen combineren zijn de hoogste ambitie van elke jonge architect. De energieprestatie voor de meeste woningbouwprojecten in West-Europa blijft echter sterk achter vanwege het verschil tussen kosten en waarde. Het doel van mijn onderzoek was een relatie tussen deze twee begrippen te vinden, en een oplossing voor te stellen die de integratie van energiebesparende technologieën op een brede markt aantrekkelijker maakt en versnelt. Hierbij heb ik drie disciplines van de architectuurpraktijk gecombineerd: Bouwtechnologie (mijn primaire vakgebied), Vastgoed en Bouweconomie. Drie vakgebieden die architecten met de realiteit confronteren: de maakbaarheid, bruikbaarheid en betaalbaarheid.

De waarden van een gevel

Het begrip kosten is relatief eenvoudig uit te leggen: het omvat de middelen die met het produceren van een object gemoeid zijn (tastbaar of niet). Waarde is een abstract concept dat bepaalt hoe belangrijk dit object is voor een potentiële koper. Waar de kosten vaak exact kwantificeerbaar zijn, is waarde veel moeilijker vast te stellen, ook omdat de waarde voortdurend verandert. Het uiteindelijke doel van elk architectuurproject, of het nu om nieuwbouw of renovatie gaat, is de grootst mogelijke waardecreatie (het mooiste project, de meest comfortabele ruimte, de best presterende gevel) met zo min mogelijk kosten te genereren. Gevels vervullen twee belangrijke doelstellingen: ze scheiden het interieur van een gebouw van de soms vijandige omgeving en ze voorzien het gebouw van een gezicht. De waarde van een gevel is dus een combinatie van deze twee aspecten. Als het gebouw een goede energetische prestatie heeft, de binnenruimten klimatologisch comfortabel zijn en de eigenaar van het gebouw niet onevenredig veel geld besteed om dat zo te houden, dan kunnen we zeggen dat de gevel waardevol is in functionele, financiële en energetische zin. Wanneer de gevel visueel aantrekkelijk is, is deze strategisch waardevol (in de zin dat het een extra branding en identiteit geeft aan het gebouw en de eigenaar). Strategische waarde kan bijdragen aan economische haalbaarheid. Een iconisch gebouw als het Guggenheim museum in Bilbao trekt bezoekers door zijn eigen visuele aantrekkingskracht en deze bezoekers zorgen voor opbrengsten die de kosten kunnen dekken. Energieneutrale gebouwen, die sterk afhankelijk zijn van hoogwaardige gevels, zijn waardevolle projecten. Zij maken gebruik van weinig middelen voor hun werking (energetische waarde), ze blijven passief comfortabel (functionele waarde) en dragen positief bij aan het imago van de gebruiker en eigenaar (strategische waarde). Hun financiële waarde is echter moeilijker te bepalen, aangezien veel nieuwe duurzame technologieën financieel risicovol zijn voor potentiële eigenaren en gebruikers, die niet weten of hun investering genoeg geld zal besparen in de komende 15, 20, of 30 jaar. Dit wordt nog onzekerder door de huidige tendens om elke paar jaar te verhuizen. Als je niet van plan bent om een huis voor langer dan 5 jaar te bewonen, wat is dan de prikkel om een grote investering te doen en de energieprestaties te verbeteren? Zal de toekomstige koper het belang van duurzaamheid op dezelfde manier waarderen als jij? Zal hij bereid zijn om hiervoor een hogere prijs te betalen?

Product-Service Systemen

Product-Service Systemen (PSS) zijn een steeds populairder wordende manier van het aanbieden van huisvesting, niet als eigendom, maar als service waarvoor een periodieke betaling moet worden gedaan. PSS is als financierings- en serviceconcept al op verschillende manieren ons leven binnengedrongen. Hoeveel mensen hebben niet een mobiele telefoon in bruikleen, die strikt gezien niet hun eigendom is, maar waarvoor ze een maandelijkse vergoeding betalen, in ruil voor zowel de apparatuur en de service van het voeren van gesprekken, het verzenden van berichten, enzovoort? Soortgelijke voorbeelden zijn te zien bij leaseauto’s waarvan het leasecontract het onderhoud en zelfs benzinekosten omvat, of bij zakelijke printers die niet gekocht worden als apparaat, maar maandelijks betaald worden naar gelang het aantal pagina’s dat wordt afgedrukt. Deze trend zal alleen maar toenemen als de voorwerpen die ons omringen niet alleen een bepaalde taak verrichten, maar ook zijn verbonden met een compleet digitaal netwerk die de waarde van het voorwerp verbetert door meer functionaliteit als service te bieden. Een van de meest veelbelovende voorbeelden van dit principe is de zelfrijdende auto, die Google en nog zo veel andere bedrijven willen aanbieden.

PSS in de gevelindustrie

Mijn propositie is dat gevels, en bijna elk ander bouwdeel, kunnen worden ontworpen, geproduceerd en geïnstalleerd volgens dezelfde PSS methode die door mobiele providers wordt gebruikt. Met andere woorden, een gebouweigenaar zou niet langer een gevel voor zijn gebouw kopen maar huren of leasen van een dienstverlener. De rol van deze dienstverlener zou zijn om de functionele en esthetische prestaties van deze gevel te bewaken (het maximaliseren van de waarde), en de financiële last over de gehele lengte van een contract te spreiden en zo de initiële kosten minimaliseren. Waarom zouden gebouweigenaren dit overwegen? Omdat PSS gevels de relatief hoge initiële kosten kunnen spreiden over een langere tijdsperiode, overeenkomend met het rendement van de energiebesparing. Terugkomend op het voorbeeld van mobiele telefoons: weinig mensen willen 700 euro betalen voor de nieuwste iPhone, maar velen zijn bereid om per maand € 20 extra te betalen om zijn of haar iPhone elke 24 maanden te upgraden naar het nieuwste model. Zelfs als dit betekent dat ze op de lange termijn bijna 50% meer moeten betalen dan wanneer ze de gadget in een keer aan het begin hadden betaald. Zo zouden gebouweigenaren ook sneller overwegen hun gevel te renoveren of te upgraden naar een hoger prestatieniveau, indien de kosten niet van te voren hoeven te worden betaald, maar verspreid over de gehele economische levensduur van de componenten. Maandelijkse energiekosten zouden gemakkelijker in evenwicht te brengen zijn met maandelijkse leasekosten voor de gevel.

Financieel aantrekkelijker

Een PSS gevel zou een revolutionaire verandering kunnen brengen in de relatie tussen gevelproducenten en gevelafnemers (de klant, gebouweigenaar), waardoor ook innovaties in de gevelindustrie meer kans krijgen. Dezelfde modulariteit die we normaal vinden in vliesgevels kan worden gebruikt om verwisselbare gevelelementen met verschillende functies en prestaties te creëren. Een voorbeeld: een dienstverlener zou de technische en financiële expertise hebben om de capaciteit van een bestaande geveleenheid (bijvoorbeeld een airconditioningsmodule) af te wegen tegen de kosten van vervanging van deze module voor een nóg meer energie besparende module. Aangezien alle modules zijn eigendom blijven, en niet van de gebouweigenaar, kan hij gemakkelijker dit onderdeel verwijderen, demonteren, de materialen recyclen, en een nieuwere, betere versie produceren. Digitale hulpmiddelen voor communicatie en prestatiemeting maken het steeds makkelijker een PSS gevel maakt architectonische renovaties financieel aantrekkelijker voor de gebouweigenaar om niet alleen fysieke waarde maar ook de service die producten bieden in rekening te brengen. Toegepast binnen de architectuur en gevelleveranciers, kunnen hiermee de verschillende stakeholders, betrokken bij de planning, bouw, exploitatie, gebruik en uiteindelijk sloop van een project, bij elkaar worden gebracht. Producenten van bouwcomponenten en -technologieën zouden worden gekoppeld aan hun klanten voor de hele economische levensduur van een gebouw, doordat ze eigenaren en beheerders blijven van de gevel in het gebouw van hun klant. Het zou dan ook niet alleen de wettelijke verplichting van de producent zijn, maar ook in zijn eigen belang om de prestatie van de gevel zo hoog mogelijk te houden. Omdat hij een vast maandelijks bedrag voor de gevelleasing service in rekening brengt, zou elk energieverlies resulteren in financiële verliezen voor hem, terwijl positieve energieprestaties zijn winstmarge juist zouden vergroten. Voor de gebouweigenaar zou een PSS gevel architectonische renovaties aantrekkelijker en gebruiksvriendelijker maken. Niet alleen zouden de initiële kosten van dergelijke projecten buitengewoon verlaagd worden – wat meer eigenaren zou motiveren om investeringen in nieuwe technologie te overwegen – het zou ook de infrastructuur voor een service-based business-to-client relatie definiëren. Uiteindelijke resultaten hiervan zijn ‘gezondere’ producenten met stabiele inkomsten en lopende projecten, beter geïnformeerde klanten die zich geen zorgen hoeven te maken over de technische aspecten van hun gevel en onverwachte onderhoudsuitgaven, en een snellere integratie en implementatie van groene technologieën.

Onderzoek, tekst en beeld: Juan F. Azcarate-Aguerre

Unieke multidisciplinaire aanpak

Onderstaande tekst is een beoordeling van het onderzoek van Juan Azcarate door zijn afstudeerbegeleiders van op de faculteit Bouwkunde TU Delft Tillmann Klein (afdeling Architectural Engineering + Technology) en Alexandra den Heijer (afdeling Real Estate&Housing). 

Juan Azcarate’s afstudeerproject Facades as a Product-Service System is uniek door zijn multidisciplinaire aanpak. Hij combineerde innovatieve concepten voor ‘design & engineering’ van gevels met nieuwe business-modellen voor gebruik, eigendom en financiering van gebouwen. Juan pleitte voor een langetermijnrelatie tussen aanbieders en afnemers van gevels en onderbouwde dit met wetenschappelijke kennis uit de vakgebieden Bouwtechnologie, Vastgoedmanagement en Bouweconomie. Met zijn onderzoeksmethode toetste hij energie-efficiënte innovaties in gevelontwerp op maakbaarheid, bruikbaarheid en betaalbaarheid op lange termijn. Deze werkwijze vereiste een academische houding, analytisch vermogen en creativiteit: kwaliteiten van de bouwkundig ingenieur. Juan slaagde erin uit de vele analyses nieuwe producten en nieuwe processen te ontwerpen, voor zowel aanbieders als afnemers van gebouwen en gevels, en kwalificeerde zich hiermee als bouwkundig ingenieur – met een eervolle vermelding voor zijn afstudeerproject. Zijn Master-opleiding rondde hij ‘cum laude’ af. Juan onderzocht de toepassingsmogelijkheid van innovatieve financieringsconcepten, zoals het leasen van gevels – een voorbeeld van een Product-Service System (PSS). Hij sloot daarmee aan op een zeer actueel onderwerp, waarin de gevelindustrie erg geïnteresseerd is. Ook de focus van gebouweigenaren is verschoven van het beperken van investeringskosten naar het beheersen van exploitatiekosten. Aanbieders van innovatieve gebouwen en gevels willen hun (potentiële) klanten graag overtuigen van de besparing op exploitatiekosten (energie, onderhoud, schoonmaak etc.). Gebouweigenaren willen dat dit een gezamenlijke verantwoordelijkheid is, die niet ophoudt bij de overdacht van het gebouw. Leasen als PPS kan hiervoor een oplossing zijn; dat heeft Juan laten zien. Als docenten en als onderzoekers die veel met de praktijk samenwerken, zijn wij ervan overtuigd dat innovaties plaatsvinden op het snijvlak van verschillende wetenschappelijke disciplines en vakgebieden. Juan’s afstudeeronderzoek is hiervan een uitstekend voorbeeld dat inmiddels navolging heeft gekregen.

Dit artikel is verschenen in de serie Master among Masters in ArchitectuurNL 01 2015.

Gerelateerd

Tags: , , , , , , ,

    Schrijf een reactie

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.