Cody Hochstenbach maakt zich zorgen om de sociale-huurwoningmarkt

Inspiratie

Cody Hochstenbach maakt zich zorgen om de sociale-huurwoningmarkt

Door: Peter de Winter | 24-11-2020

Het gaat stadsgeograaf Cody Hochstenbach aan het hart dat de politiek de opvattingen over volkshuisvesting waar Nederland internationaal om geprezen werd, aan het verkwanselen is. Ook maakt hij zich zorgen om de sociale-huurwoningmarkt, die in omvang afneemt, zich richt op een steeds kleinere doelgroep en afglijdt richting woningbouw voor de allerarmsten. Dat leidt in zijn ogen tot verloedering, waardoor steeds meer mensen weg willen uit die buurten. Als het aan hem ligt moet het woningaanbod in steden zo worden samengesteld dat iedereen van hoog- tot laagopgeleid er kan wonen voor niet meer dan dertig procent van het inkomen. Dat kan als Den Haag minder focust op woningbezit.

Cody Hochstenbach onderzoeker stadsgeografie

Cody Hochstenbach (31) is als postdoctoraal onderzoeker stadsgeografie verbonden aan de universiteit van Amsterdam (UvA). In die kwaliteit bestudeert hij thema’s als ruimtelijke ongelijkheid en de opwaardering van arbeidersbuurten (gentrificatie), een onderwerp waarover hij een proefschrift schreef. Daarnaast houdt hij zich bezig met woonbeleid en de woningmarkt. Onlangs begon hij aan een driejarig onderzoek naar de invloed van beleggers op de woningmarkt. Cody Hochstenbach kan dit onderzoek uitvoeren in het kader van de prestigieuze Veni-beurs,die NWO ieder jaar toekent aan 150 projecten. Op voorhand zegt hij over dit onderzoek dat de opmars van kleine beleggers die met een paar pandjes de verhuurdersmarkt betreden, naar alle waarschijnlijkheid meer invloed heeft op de huurprijs dan het handelen van grote beleggers met een paar honderd panden in portefeuille.

Dat Cody Hochstenbach stadsgeograaf zou worden, zat er van jongs af aan al in. Onlangs nog vond hij in een kartonnen doos een paar carrièredocumentjes terug uit zijn middelbare schooltijd – hij was toen een jaar of veertien – waarin hij schreef stadsgeograaf te willen worden. Wat hem boeit aan het vak, en wat hem greep tijdens zijn studie, was het feit dat je de thema’s die je onderzoekt overal om je heen ziet. “Als je gentrificatie onderzoekt”, zegt hij, “dan zie je de resultaten daarvan in de voormalige arbeidersbuurten en toen ik onderzoek deed naar krimpregio’s zoals Zuid-Limburg – ik kom oorspronkelijk uit Maastricht – dan herken je daar direct de facetten van.” Daarnaast hebben een aantal van de meest urgente thema’s wat hem betreft een duidelijke ruimtelijke component. Sociale ongelijkheid staat momenteel sterk in de belangstelling en heeft een ruimtelijke uitdrukking, wat in zijn optiek zoveel wil zeggen als dat je die ongelijkheid weerspiegeld ziet in onder meer de kwaliteit van wonen en huisvesting in de steden. Steeds meer wijken met sociale-huurwoningen zie je verpauperen. Die aftakeling van de ruimte maakt het probleem zichtbaar en dat spreekt hem aan.

Welke signalen duiden volgens jou op een crisis in de woningmarkt?

“Er zijn goed opgeleide dertigers, leeftijdgenoten dus, die überhaupt weinig kans maken op een sociale-huurwoning in Amsterdam. En als ze dan toch in de stad willen wonen, zijn ze aangewezen op een huurwoning in de vrije sector en moeten ze 1.500 euro huur per maand opbrengen voor een schamele vijftig vierkante meter. Dat is zo’n hoog bedrag dat ze vaak een woning moeten delen. Domweg omdat ze de huur in hun eentje niet kunnen ophoesten.”

En een woning delen is erg?

“Niet per definitie. Zelf deel ik ook een woning met een huisgenoot. Dat vind ik nu nog leuk, maar aan de andere kant zijn er genoeg momenten dat ik verlang naar iets voor mezelf. Daarnaast is dat gedwongen delen een vorm van uitgestelde levensloop. Je verwacht dat je in je leven een aantal stappen kunt maken. Een ervan is het ouderlijk huis verlaten, wat door de schaarste aan betaalbare woningen steeds lastiger aan het worden is. Denk maar aan het toenemende aantal jongeren dat als boemerangkinderen weer intrekt in het ouderlijk huis. Een andere stap is dat je het ouderlijk huis verlaat en je een paar jaar flexibel en tijdelijk woont. Maar dan breekt onvermijdelijk de periode aan dat je toe bent aan een volgende stap richting zelfstandigheid, zekerheid en vastheid wat wonen betreft. Die laatste stap is steeds lastiger te zetten. Als ik het op mijn persoonlijke situatie betrek, vind ik het toch apart dat ik op m’n 31e, hoog opgeleid en met een prima baan, nog steeds een woning moet delen. Je kunt daar tegenover zetten dat ik ook buiten het centrum van Amsterdam kan gaan wonen, maar ook daar liggen betaalbare woningen bepaald niet voor het oprapen. Bovendien zijn de grote steden als Amsterdam ook de banenmotoren van het land. Dus als ik aan de slag wil, dan moet ik in een van de grote steden gaan werken. Daar komt nog bij dat ik een leven heb opgebouwd in de stad waarvan ik niet zomaar afscheid wil nemen. Ik kan wel teruggaan naar Maastricht, maar hier heb ik mijn sociale netwerk en wonen mijn partner, collega’s en vrienden.”

Hoe komt de term sociale huur toch aan zo’n negatieve klank?

“Dat is een correcte duiding, maar je benoemt volgens mij drie punten: wat is sociale huur, welke associaties hebben we met dit begrip en voor wie moet er plek zijn in de stad. Dat zijn begrippen die een duidelijk raakvlak met elkaar hebben. De connotatie dat de sociale-huursector een soort vergaarbak van armoede is, is nog vele malen sterker in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten dan bij ons. Daar is de sociale-huursector een residu. Een soort overblijfsel voor mensen die echt geen andere kans meer hebben. Dat is in Nederland gelukkig minder het geval, maar als je terugkijkt naar de geschiedenis van de sociale-huursector, dan was dit woonsegment mede bedoeld voor de middeninkomens. Sterker nog, toen pakweg honderd jaar geleden de toenmalige woningbouwverenigingen werden opgericht, waren die juist bestemd voor bewoners met een middeninkomen. Mensen met de laagste inkomens woonden bij de particuliere huisjesmelkers van die tijd. Neem de Oosterparkbuurt in Amsterdam, een 19e-eeuwse wijk. Die bestond uit krakkemikkige particuliere huurwoningen waar de allerarmsten van de stad neerstreken. De Transvaalbuurt, een wijk verderop waar ik woon, is een woonwijk uit de jaren twintig van de vorige eeuw met huizen van een veel betere kwaliteit. Juist daar woonden de mensen met middeninkomens. De sociale- huursector is destijds dus helemaal niet ontstaan voor zielenpoten zonder werk, maar juist voor de lagere middenklasse die een winkel runt, geschoolde arbeider is of voor de klas staat.”

Waarom staat de sociale-huursector zo onder druk?

“Politiek beleid beperkt de toegang tot de sociale-huursector. Niet alleen wat betreft het aantal mensen, maar ook als het gaat om de doelgroep. Die is steeds meer verschoven naar mensen zonder werk of met de laagste inkomens. Bovendien is de sociale- huursector in rap tempo aan het vergrijzen; 65-plussers zijn steeds dominanter aan het worden. Wat je bovendien ziet door de extramuralisering van de zorg, is dat de sociale-huursector steeds vaker het domein wordt van mensen met een rugzakje.Begrijp me niet verkeerd, ook die hebben een betaalbare huurwoning nodig, maar het wordt problematisch als de socialehuursector zich te veel op dergelijke bewoners gaat richten.”

En dat is een onwenselijke tendens?

“Het is niet alleen onwenselijk, het past ook niet bij de Nederlandse opvatting over volkshuisvesting. Die richtte zich van oudsher op huurders met een midden- of laag inkomen met als doel ze allemaal van dezelfde sociale-huurwoningen gebruik te laten maken. Die huurtraditie is een groot goed waar we internationaal om geprezen werden, maar die we in rap tempo aan het verkwanselen zijn. Samen met een collega doe ik vergelijkend onderzoek tussen Amsterdam en Wenen. En je ziet dat waar Amsterdam vroeger de volkshuisvestinghoofdstad van de westerse wereld was, die plek nu is overgenomen door Wenen. Die stad borduurde afgelopen decennia voort op haar socialehuurtraditie waar wij deze ongedaan aan het maken zijn.”

Voor wie moet er dan plek zijn in de stad?

“Daar gaat de vraag ‘wat maakt een stad tot een stad’ aan vooraf. Daar kun je veel definities op loslaten. Een stad is een bepaalde concentratie van mensen en activiteiten, maar een stad is ook een plek waar mensen naartoe trekken vanuit het idee dat een stad als emancipatoire plek kansen biedt. Je kunt er studeren en je zo opwerken, maar je kunt er ook baankansen vinden die elders ontbreken. De stad is ook een plek om jezelf opnieuw uit te vinden en biedt met zijn anonimiteit ook kansen aan mensen die niet in een strak keurslijf willen lopen, maar gekke dingen willen doen. De stad geeft dus in allerlei opzichten kansen aan alle denkbare vormen van creativiteit en die komen het best tot hun recht als je betaalbaar kunt wonen. Als jouw huur maar een paar honderd euro per maand is, hoef je maar een paar dagen per week te werken en kun je de andere tijd aan bijvoorbeeld een kunstproject besteden. De meeste van die projecten zullen hopeloos mislukken, maar er zullen er genoeg tussen zitten die wel iets moois teweegbrengen. Dat is een kernkwaliteit van een stad. En hoe hoger de huurprijzen zijn, hoe kleiner de kans dat er creatieve initiatieven opbloeien.”

En al die verpleegkundigen, onderwijzers, politieagenten die willen werken, wonen en een gezin stichten?

“Die horen natuurlijk ook in de stad. Ik heb in dat verband onderzoek gedaan naar een andere groep: de zogenoemde werkende armen. Die groep heeft er een kennelijk belang bij te blijven plakken in de stad. Maar dat doen ze met tradeoffs, ze moeten flinke concessies doen om in de stad te kunnen blijven. Dat betekent bijvoorbeeld dat ze een veel te groot deel van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn. Onder de werkende armen zie je bovendien dat ze hun woonsituatie noodgedwongen delen of heel klein moeten wonen. Tegenover mij in de Transvaalbuurt bijvoorbeeld ligt een sociaal-huurblok met woningen van veertig vierkante meter, waar mensen met twee of drie kinderen wonen. Ik ga ervan uit dat dát een offer is om in de stad te kunnen blijven werken en wonen. Ik kan me namelijk niet voorstellen dat je vrijwillig met z’n vijven op veertig vierkante meter gaat zitten. Zo’n situatie heeft ook een negatieve invloed op het persoonlijke leven. Zo hebben de kinderen geen eigen slaapkamer of een plekje om rustig huiswerk te maken met alle mogelijke risico’s op schooluitval en minder perspectief van dien.”

Het gaat dus om een goede mix?

“Precies. Er moet in de stad volop betaalbare woonruimte zijn voor mensen tussen de 25 en 35 jaar met kernbanen als leraar of verpleegkundige, maar ook voor relatief laaggeschoolde werknemers. Juist die mensen werken in de dienstverlening, waar de hogeropgeleiden op hun beurt zo graag gebruik van maken. We moeten het woningaanbod in de Nederlandse steden dus zo gaan samenstellen dat iedereen van hoog- tot laagopgeleid er kan wonen. Zij zouden niet meer dan grofweg dertig procent van hun inkomen kwijt moeten zijn aan woonlasten.”

Woningbezit wordt vaak gezien als geslaagd in het leven. Zou een sociale- huurwoning niet moeten staan voor een geslaagde start in het leven?

“Ja, of als een geslaagd einde. Veel van de problemen op de woningmarkt hebben op zijn minst te maken met die focus op de koopwoning als het hoogst bereikbare. Mijn collega Richard Ronald schreef er een boek over: ‘De ideologie van het eigen woningbezit’. Politici, de media, maar ook ouders tegenover hun kinderen, verkondigen allemaal de boodschap dat een woning kopen goed is. Met een woning bouw je vermogen op, met een woning kopen heb je eigen bezit en zekerheid en ga zo maar door. Toch valt er het nodige op af te dingen. Door de bezitideologie buitelen de mensen over elkaar om maar een woning te kunnen kopen. Zelfs als het een huisje is van krap vijftig vierkante meter voor drie ton. Daarnaast is er de overheid die de koopsector gigantisch subsidieert met hypotheek-renteaftrek.”

En is dat subsidiëren van de koopsector erg?

“Als je de negen miljard die daar per jaar aan misgelopen belastinginkomsten in omgaat anders besteedt, dan verklein je de sociale kloof en drijf je de woningprijzen niet meer zo op. Er valt dus veel voor te zeggen om die blinde focus op eigen woningbezit los te laten. En zelfs The Economist, wat toch een liberaal tijdschrift is, noemde onlangs de ideologie van woningbezit een van de grootste beleidsfouten die westerse landen de afgelopen jaren hebben gemaakt. Maar ook corporaties doen eraan mee. Die voerden een paar jaar geleden campagnes om hun huurwoningen te verkopen onder het mom dat kopen superieur is aan huren. Dan doe je aan selffulfilling prophecy. De sociale huursector wordt dan iets voor alleen de allerarmsten. Dat leidt tot desinvestering en verloedering van de sociale-huursector, waardoor steeds meer mensen weg willen uit die buurten. Dat is wat er momenteel gaande is. In die neerwaartse spiraal is de toonaangevende volkshuisvesting in Nederland terechtgekomen en dat is ronduit jammer.”

Wat zou er gebeuren als jij het in Den Haag voor het zeggen had?

“Om te beginnen zou ik een minister benoemen die de woningmarkt en volkshuisvesting onder zich heeft. Zo’n minister, dus de politiek, zou ook moeten bepalen welke woonlasten wel en niet acceptabel zijn. Definieer je hoge woonlasten als onacceptabel, dan moet je ook met een oplossing komen. Zo’n maatregel kan mede bepalend zijn voor wat een huurwoning mag kosten. Het zou dus goed zijn volkshuisvesting weer te omarmen en te investeren in uitbreiding van het aantal sociale-huurwoningen. Vervolgens zou ik de groepen die aanspraak kunnen maken op een sociale-huurwoning en die cruciaal zijn voor de samenleving opnieuw en beter definiëren. Een quick win op dat terrein zou de afschaffing van de verhuurdersheffing zijn.Het maakt ook uit waar je welke woningen bouwt. Waar ik studenten, gezinnen met kinderen en ouderen niet al te sterk zou mixen om de te verschillende levensritmes die ze hebben, onderschrijf ik een zekere menging waarbij je arm en rijk door elkaar heen laat wonen wel. Al was het maar om het rechtvaardigheidsperspectief, dat iedereen in zekere mate de kans moet krijgen om in verschillende woonmilieus te wonen.

Daarbij zou ik ervoor zorgen dat de contrasten in een gemengde woonwijk
met sociale huur, vrije sector en koop niet te groot worden. In de ideale situatie heb je een goede mix van grotere en kleinere woningen, ook bij die met een sociale huur, en zie je aan de huizen in zo’n wijk niet wat de verschillen zijn. Dus niet karig en sober, maar overal goed ontworpen en mooi gedetailleerd. Dat is een kwestie van keuzes maken en de juiste architecten, stedenbouwers en landschapsontwerpers selecteren. Dat kost geld, maar betaalt zich terug in woongenot, welbevinden en een levendige stad waarin voor iedereen plek is.”

Tot 2030 moeten er ruim 800.000 woningen bijkomen. Denk je dat de markt dat architectonisch verantwoord kan regelen?

“Niet uit zichzelf. Tegelijkertijd denk ik dat marktpartijen het kunnen als ze gereguleerd en gesubsidieerd worden door de overheid. Als iets de afgelopen jaren duidelijk is geworden, is dat we te weinig en te duur bouwen. Ik denk dat we aan de ene kant marktpartijen moeten dwingen, maar ook tegemoet moeten komen. Als je als overheid strenge eisen stelt aan woningbouw, moet je de bouwers financieel tegemoetkomen om die eisen te kunnen waarmaken. Tegelijkertijd is een deel van het probleem dat het aantal bouwlocaties dat in ontwikkeling wordt genomen, ontoereikend is. Ook daar moet de overheid veel dwingender zijn. Ik ben er voorstander van zoveel mogelijk binnenstedelijk te bouwen, maar ik vraag me af of we niet ook buiten de bebouwde kom aan de slag moeten gaan. De uitdaging is plekken in het groen aan te wijzen waar weinig natuurwaarde is, denk aan landbouwgrond, en waar je biologische natuurwaarde kunt genereren door natuurinclusief te bouwen. Dat is goed te doen, er zijn voorbeelden genoeg van hoe het moet.”

Ben je optimist wat de wooncrisis betreft?

“Ik weet dat je met de juiste maatregelen de controle over de wooncrisis kunt terugpakken. Wat dat betreft gaat het om een probleem dat we, in tegenstelling tot de klimaatcrisis, relatief makkelijk kunnen beïnvloeden. Het is een kwestie van de juiste beslissingen nemen en daadkracht tonen. Of het op korte termijn gaat lukken, daarvan ben ik minder overtuigd. Het staat nog lang niet prominent genoeg op de politieke agenda.”

Tekst: Peter de Winter
Fotografie: Martin Wengelaar

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Ontvang iedere week het laatste nieuws en informatie op het gebied van architectuur in uw mailbox.

Gerelateerd

Tags: , ,

Schrijf een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.