Leer de woonvraag begrijpen

Kennis

Leer de woonvraag begrijpen

Door: Peter de Winter | 10-12-2016

Nu de economie weer aantrekt, stroopt bouwend Nederland de mouwen op om als een razende  nieuwbouwwoningen te realiseren. Vanuit ondernemersperspectief begrijpelijk, de betonmolen moet draaien, maar voldoet wat er gebouwd wordt wel aan de vraag? Jean Baptist Benraad, oprichter van het  Transformatieteam, vindt van niet. Waar het volgens hem om gaat, is dat bouwend Nederland de woonvraag echt leert begrijpen. Het antwoord is in elk geval niet in hoog tempo traditionele huisjes met tuintjes uit de grond stampen.

De leeftijdsopbouw van de bevolking van Nederland laat bij mannen en vrouwen zien dat de leeftijdscategorie 45 – 70 zwaar oververtegenwoordigd is. Deze mensen zijn over het algemeen redelijk tot goed ‘gesetteld’ wat wil zeggen dat ze wonen in vrijstaande huizen, twee-onder-een-kappers of een huis in een rij. Dikwijls de wat grotere (koop) woningen en vaak in het wat betere segment. Bij een verschuiving in de markt – bijvoorbeeld omdat een bewoner gelijkvloers gaat wonen, naar een verzorgingshuis moet of komt te overlijden – komt zo’n huis beschikbaar voor de groep die er direct onder zit.

‘Dat is de categorie 20 tot 45 jaar en die groep is aanzienlijk kleiner’, zegt Jean Baptist Benraad.  Waar hij zich zorgen over maakt, is dat er de komende jaren woningen gebouwd gaan worden die niet passen bij de huidige vraag. Als voorbeeld noemt hij de Startnotitie Levensloopbestendig Wonen voor Senioren Almere 2016-2025. Daaruit blijkt onder meer dat de gemeente 70 plussers zo lang mogelijk  zelfstandig wil laten wonen. Het gaat om een grote groep inwoners. ‘Als je die aan de stad wilt binden, dan is de opgave ervoor te zorgen dat er voldoende gelijkvloerse een- en tweekamerwoningen komen. Geschat wordt dat die bouwopgave tot 2025 zo’n 6.500 nultredenwoningen groot is. En dan heb je het  alleen over Almere. Op rijksniveau is die vraag veel groter.’

Altijd een lift

Het zijn vooral de leegstaande kantoren die in de ogen van Benraad geschikt zijn voor transformatie tot woningen voor senioren die zelfstandig wonen en (nog) geen zware zorg nodig hebben. ‘Kantoren hebben altijd een lift waarmee je het probleem van traploos wonen meteen al tackelt. Feitelijk zijn die gebouwen gestapelde bungalows’. Hij voegt eraan toe dat de meeste kantoren op plaatsen staan die aantrekkelijk zijn voor senioren. Vaak in de buurt van voorzieningen zoals bus- of tramhalte, een treinstation, winkels of een horecagelegenheid. ‘Een ander pluspunt is dat je er gemakkelijk nevenfuncties in kunt  onderbrengen. Denk aan een ruimte voor een huismeester, een plek voor een restaurant, een zaaltje voor een fysiotherapeut of sportbeoefening of een plek voor een ziekenboeg voor mensen die tijdelijk lichte zorg nodig hebben. Je kunt ook denken aan een huisartsenpost of logeerkamers waar bezoek de nacht kan doorbrengen. Allemaal voorzieningen die je in een standaard woonwijk veel lastiger kunt realiseren.’

Spoedzoekers

Een andere doelgroep die volgens Benraad nog niet op het netvlies van bouwers en ontwikkelaars staat, zijn de zogenoemde spoedzoekers. ‘Mensen die gaan scheiden van wie er een snel een betaalbaar dak boven het hoofd nodig heeft. Voor die groep zou je een kantoor tot shortstayhotel kunnen transformeren.  Daarnaast is er een enorm tekort aan betaalbare woningen van 40 tot 60 m2. Dat die niet massaal gebouwd worden, komt omdat ‘de markt’ het niet gewend is, zegt Benraad. In 2010, de begintijd van het Transformatieteam, deed hij onderzoek naar leegstand in Nieuwegein. Voor een van die gebouwen  ontwikkelde hij het plan er kleine tweekamerappartementen van te maken. ‘De deskundigen bij gemeente en makelaardij zeiden dat er geen markt voor was. Zij redeneerden dat alleenstaanden naar Utrecht gaan en dat studenten nog niet dood gevonden willen worden in Nieuwegein.’ Wat ze over het hoofd zagen, meent Benraad, was dat in een gemeente als Nieuwegein ruim 20 jaar geleden in korte tijd een groot aantal mensen neerstreek. Die kregen kinderen die wél graag in Nieuwegein zijn. Ze hebben er hun sociale netwerken, vrienden en een baan, maar willen de deur uit. Bedenk daarbij dat niet iedereen gaat studeren. Veel lager opgeleide jongeren zijn sterk gebonden aan de omgeving waar ze opgroeien en willen er blijven. Dat gaat niet omdat corporaties er nooit kleinschalige appartementen lieten bouwen.’ De corporatie Jutphaas Wonen durfde de gok wel aan en transformeerde het leegstaande gebouw in 2012 naar 25 tweekamerwoningen. ‘Er was een kijkdag met 680 gegadigden. Na dit succes zijn er vaker soortgelijke ontwikkelingen in Nieuwegein. De vraag is dus: wanneer gaan Nederlandse ontwikkelaars de vraag van dit soort groepen begrijpen en de bestaande leegstand aanpakken?’

Komende decennia

Hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft Friso de Zeeuw stelde onlangs in een artikel dat er jaarlijks 50.000 woningen gebouwd worden, inclusief vervanging door sloop. Om de vraag te kunnen bijbenen, moet dat getal de komende decennia opgeschroefd worden naar 70.000 eenheden te realiseren in nieuw te ontwikkelen woonwijken. ‘Als je het hebt over betaalbare een- en tweekamerappartementen  en nultredenwoningen, dan mag je ze van mij in die 20.000 meenemen. Maar als je denkt aan twee-ondereen- kappers en traditionele rijtjeswoningen, dan zit je gezien de leeftijdsopbouw lelijk mis.’  Er is, aldus Benraad, beslist een urgente woonvraag. ‘Alleen moeten we het programma aanpassen aan de vraag van deze tijd. Als je enkel woningen met tuintjes bijbouwt, dan is er over 15 tot 20 jaar een enorm woningoverschot en dat zal beslist een negatief effect hebben op de prijsontwikkeling van de woningmarkt.’

Woningen splitsen

Een andere oplossingsrichting is de bestaande voorraad huizen met tuintjes inventief aanpassen aan de huidige vraag. Bouw van Jou in Deventer, winnaar van de Gulden Feniks 2016 in de categorie renovatie, is volgens hem een goed voorbeeld op dit vlak. ‘Waarom zou je bestaande woonwijken die gunstig liggen ten opzichte van het centrum en de voorzieningen, niet splitsen? De bovenverdieping maak je geschikt voor jonge starters en van de benedenverdieping maak je traploze woningen voor ouderen. Als je maar kiest voor een juiste mix van wonen, werken en voorzieningen. Daarmee bevorder je de sociale dynamiek en dat past weer bij de participatiemaatschappij.’

Tekst: Peter de Winter
Fotografie: Architectenbureau Visser & Roelands en opZoom architecten

Dit artikel is gepubliceerd in ArchitectuurNL 6/2016

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Ontvang iedere week het laatste nieuws en informatie op het gebied van architectuur in uw mailbox.

Gerelateerd

Tags: ,

    Schrijf een reactie

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.