Recht volgens Ruby: Artist impressions

Recht volgens Ruby: Artist impressions

Wet- en regelgeving
Door: Ruby Nefkens | 29-06-2017

Ruby NefkensWat is de waarde van artist impressions? Geeft een artist impression van een toekomstige woning  aan de koper het recht om het gebouw exact volgens de artist impression te laten bouwen? In een uitspraak van de rechtbank te Rotterdam eind 2016 spelen artist impressions en maquettes een belangrijke rol. Het gaat in die zaak om de bouw van het gecombineerde appartementen- en  kantorencomplex ‘The Red Apple’.

De eigenaren verenigd in de VvE Trak zijn van mening dat zij recht hebben op een glazen overkapping over de binnenplaats van het kopblok. Dit zou blijken uit een aantal feiten. Ten eerste uit de mondelinge informatie die gegeven is in de verkoopgesprekken. De maquettes die getoond waren tijdens het verkoopgesprek toonden ook een overkapping. De VvE wijst daarnaast op ander bewijsmateriaal, onder andere een brief van de
Gemeente Rotterdam aan de aannemer, Havensteder, waarin sprake is van een wijziging van het bestaande plan, in welke wijziging de glazen kap komt te vervallen. Ook uit de keuze van de materialen voor de galerij en de huisnummerarmaturen van het kopblok, zou blijken dat er een glazen dak zou komen. De toegepaste materialen zouden niet geschikt zijn voor gebruik zonder overkapping.

Overkapping

Havensteder meent dat zij niet gebonden is aan het bouwen van een glazen overkapping. Het klopt dat er eerst wel sprake was van een overkapping, maar dat was een half open overkapping. Daarvan is sprake in de aanvraag van een bouwvergunning in 2004. Financieel bleek die overkapping niet haalbaar, waarna dit uit het ontwerp is geschrapt. De verkoop startte in het tweede kwartaal van 2007 in twee fases. Daarbij is gebruik gemaakt van twee verkoopbrochures met afmetingen, teksten en impressies. Op geen enkele afbeelding is te zien dat het kopblok zou worden voorzien van een overkapping. Wel is er een soort luifel te zien. Maar, zoals expliciet vermeld in de verkoopbrochures, kunnen daaraan geen rechten worden ontleend. De overkapping is ook niet opgenomen in de koopovereenkomst of technische tekeningen. In de eerste verkoopfase is mogelijk aan 36 kopers een tekening verstrekt bij de overeenkomst, waarop een dun lijntje is ingetekend boven de 16e verdieping, wat daar niet had moeten staan. De kopers in de tweede fase hebben een tekening zonder dat lijntje ontvangen. Vermoedelijk is het idee van een volledige overkapping ontstaan omdat in één van de tekeningen in de ontwerpfase een glazen dak is uitgewerkt. Maar dit ontwerp is geen onderdeel van het definitieve ontwerp en ook niet van de verleende bouwvergunning en de wijzigingen daarop. De maquettes toonden ook een dak, maar de maquettes, die vaak nog zeer grof zijn uitgevoerd, maken geen onderdeel uit van de koopovereenkomst.

Artist impressions

De rechtbank stelt vast dat het daadwerkelijk gebouwde gebouw wel in grote lijnen moet overeenstemmen met de artist impressions. Maar als deze strijdig zijn met contractstukken of als de contractstukken gedetailleerdere informatie bevatten, dan gaan de contractstukken voor. In de verkoopbrochure is geen glazen overkapping te zien, maar een soort luifel. Dat is dus iets anders dan een glazen overkapping. Bovendien staat in de verkoopbrochure dat alle afmetingen, teksten en impressies een zo goed mogelijk beeld van The Red Apple geven, maar dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Ook het enkele lijntje dat mogelijk op een tekening stond, vindt de rechtbank onvoldoende om een recht op een overkapping te creëren. Nu de VvE er evenmin in slaagt aan te tonen, aan welke kopers zou zijn gezegd dat er een glazen overkapping zou komen, heeft de VvE van afspraken hierover geen bewijs geleverd. Dat er mogelijk materialen zijn gebruikt die niet geschikt zijn voor toepassing zonder overkapping, is onvoldoende om te oordelen dat er een glazen dak zou komen. Hooguit leidt dit tot aansprakelijkheid van Havensteder.

Artist impressions en maquettes zijn belangrijke middelen om kopers te werven. Maquettes zullen vaak nog moeten worden uitgewerkt. Een artist impression toont het gebouw zoals het eruit zal gaan zien. Uit deze uitspraak kunnen we afleiden dat het bouwwerk daarmee in grote lijnen zal moeten overeenstemmen. De daadwerkelijk gemaakte afspraken bij de koop gaan echter voor.

Tekst: Ruby Nefkens, advocaat intellectueel eigendom, ICT, design, architectuur, kunst, media, privacy

Gerelateerd

Tags: ,

    Schrijf een reactie