Luchtrechten geen gebakken lucht

Ondernemen

Luchtrechten geen gebakken lucht

Door: Redactie ArchitectuurNL | 30-06-2012

In deze periode van crisis is kleinschaligheid weliswaar geen toverwoord, maar wel een manier om de economische tegenslag het hoofd te kunnen bieden. Het Rotterdamse architectenbureau Kühne & Co richt zich op kleinere bouwprojecten, veelal voor particuliere opdrachtgevers. Typerend daarbij is dat het vaak inbreilocaties betreft, en het merendeel van het vloeroppervlak zich boven beganegrondniveau bevindt. Kühne & Co koopt dan ook luchtrechten van de gemeente Rotterdam. Joost Kühne schetst de theoretische en praktische kant.

Rommelige inbreilocaties

Voorlopig richt het bureau van architect Joost Kühne zich op thuisstad Rotterdam. Hier bleven na het bombardement in WOII en de erop volgende wederopbouw ruimtes weliswaar niet geheel braak liggen, maar ze werden ook niet optimaal benut. Inbreilocaties die als binnenstedelijke rafelranden te kenschetsen zijn. Een van Kühnes eerste proeven van bekwaamheid op inbreigebied bevindt zich in de Boomgaardsstraat, in de centrumwijk Cool. Hier creëert hij met één gebouw een straat, in wat voorheen niet meer dan een rommelige ruimte was, met voornamelijk zicht op geparkeerde auto’s en achtergevels. Het architectenbureau ontvangt er in 2009 de eerste Van der Leeuwprijs voor, een prijs voor privaat initiatief in de openbare ruimte van Rotterdam. In 2011 staat Kühne & Co wederom op de shortlist voor kandidaatprijswinnaars. Ditmaal met een project iets verderop in de Mauritsstraat.

‘Het is niet dat ik als bij toverslag op het idee kwam om luchtrechten te kopen. In eerste instantie was ik op zoek naar een kavel om een kantoor voor mijn architectenbureau op te bouwen. Nadat we al vrij veel locaties hadden onderzocht, stuitten we op een klein stuk vrije ruimte in de Boomgaardsstraat. Toen ging ik nog uit van de klassieke manier van bouwen: je bekijkt of een perceel groot genoeg is. En zo niet: of je ruimte van de buren erbij kan kopen. Dat idee liep al snel spaak. Vervolgens leek het mij kansrijker om de hele plek te ontwikkelen als kantoor, met erboven negen loftappartementen over twee lagen.’

‘Bij het OBR (OntwikkelingsBedrijf Rotterdam, red.) reageerde echter niemand enthousiast op dat plan. Toen heb ik het een schaal omlaag gebracht. Én ik besloot er privé geld bij in te brengen. Op de bovenste laag heb ik toen 1 appartement met daktuin voor mezelf in het gebouw opgenomen. Dat betekende dat ik bij de bank steviger stond. Toentertijd was het namelijk makkelijker om een woning dan om bedrijfsruimte gefinancierd te krijgen. Bovendien had ik het geld voor de woonruimte al uit de privépot betrokken, waardoor de financiering van het plan al voor één kwart rond was. Het geeft de verhouding van het vloeroppervlak goed weer: een kwart is woning; driekwart is kantoorruimte.’

Onverwachte inkomsten

‘Niemand dacht dat er op deze locatie nog zou kunnen worden gebouwd. Daarmee had ik een sterk punt, want ik bracht inkomsten aan waarop niet was gerekend. Het OBR had van deze locatie daarom het idee dat het er niet aan hoefde te verdienen. Dan zit je beter in de onderhandelingen. Daar komt bij dat we een locatie hebben gebruikt die al uitgegeven was. Ik heb de parkeerplaats van 168 m2 moeten kopen. De straat stond al als zodanig in het kadaster, dus daar heb ik erfdienstbaarheid voor moeten regelen. In feite is dat de toestemming om met het gebouw boven een lap grond te hangen.’

‘Bij de straat hadden we alleen met de gemeente als onderhandelingspartner te maken. In het geval van het parkeerterrein moesten we ook in de slag met NSI, de eigenaar van het aanpalende kantoor, die de parkeerruimte in erfpacht had. NSI stelde de voorwaarde dat ik het parkeerterrein opnieuw zou inrichten. Van NSI had ik daarnaast niet slechts toestemming nodig om boven hun erfpachtterrein te hangen, ik moest er ook de kolommen kwijt. Door de efficiëntere indeling is het plaatsen van de kolommen niet ten koste gegaan van de parkeercapaciteit.’

Rotterdamse manier van bouwen

‘Aan het OBR heb ik moeten betalen voor de luchtrechten. Net als bij een normaal gebouw betaal je dan naar rato van het vloeroppervlak, maar de prijs ligt wel een stuk lager. Dat is een kwestie van duwen en trekken tijdens de onderhandelingen, want daar bestaat geen normering voor. Het is moeilijk vast te stellen hoeveel de besparing is van het in de lucht bouwen. Dit zijn, hoewel in het centrum gesitueerd, niet bepaald dure plekken. Er is geen tuin bij de woning, dus het aantal vierkante meters perceel is sowieso laag.’

‘Het OBR was wel verrast toen ik hen met het plan benaderde. Het was een relatief kleinschalig plan, met een groot effect op de binnenstad. Je zou het een Rotterdamse manier van bouwen kunnen noemen. Door het gebouw als één groot gebaar neer te zetten, hebben we een nieuwe straat gecreëerd. Omdat het een relatief snel uitvoerbaar plan was én niemand had verwacht dat ter plaatse gebouwd zou kunnen worden, was het ook een soort toetje voor de betrokken ambtenaren. Aantrekkelijk voor een OBR-medewerker. Normaal zit die jaren lang met circa vijf collega’s over een megaproject als het Centraal Station te vergaderen. Nu kan ie in zijn eentje snel een tastbaar succesje boeken.’

Scepsis

‘In het begin stuitte ik wel op scepsis. Het lijkt in eerste instantie of je een onhaalbaar plan hebt neergezet. En bij het OBR zijn ze in het verleden vaker met plannetjes – veelal van studenten – geconfronteerd, die zelden of nooit haalbaar bleken. Zoiets haalt dan meestal nog wel de krant vanwege de uitnodigende artist impression, maar wordt geen realiteit. Tot nu toe is er in Rotterdam dan ook nog geen traditie opgebouwd met het invullen van kleine gaatjes. Terwijl juist deze stad zich er uitermate goed voor leent. De meeste Nederlandse binnensteden hebben een structuur die al in de middeleeuwen is ontstaan. Daar wordt vrij minutieus de rooilijn gevolgd. Rotterdam heeft een modern stadscentrum, waar grote projecten zijn neergezet. Die grootsheid veroorzaakt aansluitingsproblemen. Ons gebouw in de Mauritsstraat reikt zelfs letterlijk over de brandgrens. Het verbindt de negentiende eeuwse bebouwing aan de Oude Binnenweg met het uit de wederopbouw daterende kantoor aan de Westblaak.’

180 locaties in Rotterdam

‘Inmiddels hebben we binnen Rotterdam een inventarisatie gedaan en een kaart samengesteld met ruim 180 locaties waar we op deze manier zouden kunnen bouwen. Al die locaties hebben natuurlijk mitsen en maren. Op iedere plek kun je een risicoanalyse loslaten en zo vaststellen welke de meest kansrijke zijn. Dan kijk je naar of het überhaupt wel mogelijk is om ergens te bouwen; of het niet strijdig is met het vigerende bestemmingsplan. Maar ook of stedenbouwers het wel zien zitten. En je kijkt naar de bouwkosten. Naar de beperkingen van een locatie en hoe speciaal en dus duur je er moet bouwen. Voorbeelden van locaties wil ik niet geven.’

‘Het is belangrijk dat je bij zo’n plek in alle rust kunt uitzoeken wat de mogelijkheden zijn. Gaat een plan rondzingen dan gaan allerlei partijen zich al bij voorbaat ingraven en zich er tegen mobiliseren. Bij onze plannen voor zowel de Boomgaardsstraat als de Mauritsstraat zijn ook bezwaarschriften ingediend. In het eerste geval hebben we de bezwaarmakers met overtuigende tekeningen laten zien dat het plan een verbetering inhield. Typerend is dat we in een later stadium van vier bezwaarmakers opdrachten hebben gekregen.’

Gat in de markt

‘Onder de ruim 180 mogelijke bouwplekken op onze kaart bevinden zich ook locaties in Rotterdam- Zuid. Hoewel dat stadsdeel minder van het bombardement te lijden heeft gehad, bevinden zich daar in de oude stadswijken ook hiaten die nog gevuld kunnen worden. Daarom lijkt het me ook mogelijk deze bouwwijze in andere steden toe te passen. Maar dan buiten de binnensteden. Het hoeft niet in alle gevallen een gebouw door de lucht te zijn. Het kan ook zo zijn dat je in een straatwand één slecht pand ertussenuit klauwt en vervangt door iets spectaculairs. Dat kan een hele straat ophalen, omdat het optimisme bewerkstelligt. Zoals bij De Zwarte Parel in de Pompstraat in Rotterdam-Zuid, een project van Studio Rolf.fr & Zecc Architecten.’

‘De gemeente Rotterdam is momenteel ook druk met dit soort kleinere projecten bezig. Het is een gat in de markt, want ten tijde van de crisis ineens een heel optimistisch geluid voor de stad. Alle grote plannen liggen op hun gat, maar dit blijft wel doorgaan. Wij worden als bureau benaderd door vrienden en kennissen met de vraag of wij een mogelijke locatie weten. Met dit soort plekken trek je het publiek dat de stad wil hebben. Dat zijn de creatieven en de wat hogere inkomens. Daar smullen de beleidsmakers van. Het beantwoordt aan alle nota’s. Het aardige is ook dat de bijzondere plekken altijd een bijzonder gebouw opleveren. Je moet moeite doen om er geen architectuur van te maken.’

Tekst: Stefan van Hoek

Fotografie: Edwin Prins

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Ontvang iedere week het laatste nieuws en informatie op het gebied van architectuur in uw mailbox.

Gerelateerd

Tags: , , , , , , , ,

    Schrijf een reactie

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.