New business: Klussen in de Klarenstraat

Ondernemen

New business: Klussen in de Klarenstraat

Door: Peter de Winter | 11-10-2015

Over de renovatie van de portiekflat aan de Klarenstraat in Amsterdam is al het nodige gezegd en geschreven. Niet alleen was het de eerste flatrenovatie onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Het project werd ook genomineerd voor Gulden Feniks. Maar was deze klus zakelijk gezien ook interessant voor de architect en wat moet je zoal in huis hebben om een dergelijk avontuur tot een goed einde te brengen? Arjan Gooijer geeft antwoord.

 

Mieterse klushuizen

De uitgangssituatie sprak aanvankelijk niet tot de verbeelding: veertig identieke portieketageflats van 75 m2 op een plint van bergingen en garages. Toch zag Van Schagen architecten uit Rotterdam in dit gebouw in de Staalmanpleinbuurt in Amsterdam-Slotervaart een interessante businesscase. Door het gebouw horizontaal en verticaal te splitsen en er dertig woningen van te maken in oppervlak variërend van 40 tot 190 m2, kon de saaie flat getransformeerd worden in een aantrekkelijk woongebouw. ‘We zijn al lang actief in naoorlogse woonwijken dus we kennen de potentie van dit type flatgebouw goed’, zegt Arjan Gooijer van Van Schagen architecten. ‘Een jaar of zes geleden hebben we met Urbannerdam – bedenker van de klushuizen in vooroorlogse panden in Spangen – het initiatief Mietserse Klushuizen bedacht voor jaren 50 flats. Met dat concept hebben we toen diverse corporaties benaderd, maar niemand haakte er toen op aan.’ In de Staalmanpleinbuurt was De Alliantie in dezelfde tijd bezig met een vernieuwingsslag, met voornamelijk nieuwbouw, maar er was één blok blijven staan dat ze op een alternatieve manier in de markt wilden zetten. ‘Hoe, was nog onduidelijk’, zegt Gooijer. ‘Urbannerdam had al contact met De Alliantie en heeft het idee van Mieterse Klushuizen weer opgepakt. Omdat Urbannerdam vooral procesbegeleider is, zijn wij als partner gevraagd voor het bouwkundige en architectonische deel.’

 

Globale voorbeeldplattegronden

Om meer grip op het blok, haar mogelijkheden en de benodigde bouwkundige ingrepen te krijgen, ontwikkelde Van Schagen een aantal globale voorbeeldplattegronden met verschillende afmeting die willekeurig in het gebouw werden gezet. Het aardige van die exercitie, zegt Gooijer, is dat je het gebouw in je vingers krijgt en daarmee de potentie ervan leert kennen. Bij de voorstudie hoorde ook een analyse van de architectonische transformatie. ‘We wisten nog niet goed wat de mensen zouden willen, dus waarop je moet sturen. Daarom hebben we, nog voor de verkoop van start ging, de randvoorwaarden opgesteld en afgestemd met de stedenbouwkundige supervisor en Welstand. Om een kluswoning met succes in de markt zetten, zijn heldere kaders nodig die aangeven wat bewoners wel en niet mogen met hun appartement. Overigens sta je daarbij altijd voor het dilemma of een kader nodig is of dat het de aantrekkelijkheid van het concept juist blokkeert. Uiteindelijk hebben we de achtergevel behoorlijk vastgelegd. De enige variabele was wel of geen balkon. Verder hebben we ons heel summier uitgesproken over de architectuur.’

Website over proces en kosten

Voordat ‘Klussen aan de Klarenstraat’ in de verkoop ging, bouwde Van Schagen een website waarop potentiële kopers informatie konden vinden over het proces en de kosten van appartementen van verschillende afmeting. Op de website stond bijvoorbeeld de aankoopprijs van een casco-appartement van 100 m2 en welk bedrag nog nodig was om er een goede woning van te maken. Verder informeerde de site welk deel door een professionele aannemer gedaan moest worden en welk deel door de bewoner zelf en wat de optelsom was van alle benodigde materialen. Deze informatie bepaalde de uiteindelijke financieringsbehoefte. ‘De mogelijkheden die je in het casco ziet, de randvoorwaarden die je stelt en de kosten en de waarde daarvan, waren de puzzelstukjes die we in de voorstudie in elkaar moesten passen. Dat vond ik buitengewoon interessant omdat het je als architect in een heel andere rol dwingt dan uitsluitend vormgever.’ Van de 30 kopers deed ongeveer een derde veel zelf en had daarmee invloed op de koopprijs. ’

Indeling appartement zelf bepalen

De bewoners hadden veel vrijheid om de indeling van hun appartement zelf te bepalen. Een rondgang door het complex leert bijvoorbeeld dat overal de plek en de vorm van de trap anders dan gebruikelijk is. Gooijer kon op dat vlak zijn rol als bouwkundig begeleider en vormgever betekenis geven. ‘Met alle bewoners heb ik in de VO-, de DOen de bestekfase gesprekken van steeds een uur gevoerd. Met het schetsboek op tafel liet ik de verschillende mogelijkheden zien en probeerde ik hun wensen te verbeelden. Tijdens die gesprekken kon ik uitleggen wat technisch wel en niet mogelijk was. Daarnaast kwamen de bewoners met heel aardige ideeën die ik zelf niet snel bedacht zou hebben. De kunst is die ideeën niet direct af te kappen. Je kunt er wat van leren. In een dialoog breng je de wensen, bouwtechnische beperkingen en financiële mogelijkheden bij elkaar. Zo geef je niet alleen een nieuwe businesscase gestalte, je maakt ook samen met bewoners een appartementencomplex dat in een nieuwbouwsituatie onmogelijk is. Alles bij elkaar heb ik honderden uren zitten praten. Overigens was mijn honorarium in de begroting opgenomen.’

Tekst: Peter de Winter

Dit artikel is gepubliceerd in ArchitectuurNL nummer 6 van 2015

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Ontvang iedere week het laatste nieuws en informatie op het gebied van architectuur in uw mailbox.

Gerelateerd

Tags: , , , , , , ,

    Schrijf een reactie

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.