Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Door: Anka van Voorthuijsen | 15-02-2016

Ouders die een rij groepswoningen laten bouwen voor hun studerende kinderen (De Blaarkoppen, Utrecht), een vriendengroep die een oude school laat verbouwen tot energiezuinige appartementen voor jonge gezinnen (Ons Dorp, Amsterdam), senioren die een voormalige bibliotheek transformeren in levensloopbestendige woningen (Power, Amersfoort). Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ziet er steeds anders uit. De initiatiefnemers komen ook steeds uit een andere hoek: architecten, toekomstige bewoners, woningcorporaties. Het doel blijft hetzelfde: een huis als een maatpak, voor een gunstige prijs.

 

De gemeente Amsterdam bood in 2012 via een tender aan: voormalige school (plus schoolplein) aan de Elisabeth Wolffstraat in Amsterdam. Tien bevriende stellen vormen de CPO ‘Ons Dorp Amsterdam’ en schrijven zich in. Drie jaar later is de 100 jaar oude school getransformeerd in 10 duurzame en hypermoderne gezinsappartementen, in oppervlakte variërend van 90 tot 170 m2.

Selectie

Dat klinkt eenvoudig, dat was het natuurlijk niet. In het geval van Ons Dorp selecteerde de gemeente op basis van een Plan van Aanpak. Duurzaamheid was een belangrijk selectiecriterium. Er schreven zich destijds 27 groepen in. Een flink aantal ondanks het beroerde tijdstip: achteraf het hoogtepunt van crisis. De initiatiefnemers van Ons Dorp gingen na de uitverkiezing in zee met CASA architecten, vooral omdat dat bureau al veel ervaring had met CPO (onder meer de Vrijburcht op IJburg). Die ervaring met bouwen en samenwerken zat ook in de zelfbouwgroep: één van de deelnemers werkt bij een woningcorporatie, twee deelnemers zitten in de architectuur. ‘Kennis van bouwprocessen en overlegstructuren helpt om hier goed uit te komen’, is de overtuiging van Willem van Gils en Ramon Scharff van CASA. De zelfbouwers hadden zich georganiseerd in commissies, overlegden volgens hele strakke regels en zo lukte het om binnen planning en kosten te blijven, zegt Marjolein Cazemier, één van de deelnemers in een onlangs verschenen publicatie over het project. De architecten maakten een zeer gedetailleerd bestek, waarin badkamers, sanitair, aansluitpunten etc. volledig waren uitgewerkt. Dat zorgde, ondanks dat elke badkamer ook qua materiaalgebruik anders is, voor een flinke besparing door te profiteren van inkoopkortingen. ‘Bij de keukens lukte dat helaas niet. De deelnemers moesten in korte tijd enorm veel beslissen, voor de keukens wilden ze graag meer tijd nemen.’

Entresols

Groot voordeel bij dit pand was de enorme hoogte van de ruimtes, zegt Van Gils. ‘De voormalige klaslokalen waren 4.80 meter hoog. Door die hoogte kun je natuurlijk veel meer bvo realiseren, maar het was wel ingewikkeld. Door voor massief houten, kruislings verlijmde vloeren te kiezen hadden we net voldoende hoogte om entresols in te bouwen.’ Het ontwerp was op alle fronten ingewikkeld, zegt Van Gils: ‘De warmtepompen pasten nét op de entresol, de buitenisolatie is verstopt achter steenstrips.’ De school was de afgelopen eeuw behoorlijk ‘dichtgebouwd’ en verpest: de architecten brachten de oorspronkelijke ruime entrees met raampjes weer terug en kozen voor kozijnen die lijken op de oorspronkelijke schuiframen van zo’n gebouw ‘nu met tripleglas en dubbele kierdichting’. Het was een hele puzzel om de bestaande ramen goed te integreren in de achterliggende woningen, die alle tien een volstrekt andere plattegrond hebben. Aan de achterkant mocht welstandtechnisch wat meer. ‘Er zijn mensen met een balkon van 7,5 meter breed en twee meter diep. Er zijn dakterrassen van 50 m², dat lukt je alleen als je het in CPO doet, bij een ontwikkelaar lukt dat niet.’

Veel animo

Willem van Gils omschrijft deze manier van werken als ‘heel erg bevredigend. Omdat je rechtstreeks te maken hebt met de mensen die er gaan wonen en het contact intensief is. Maar het is ook spannend: je werkt wel met hún portemonnee.’ fantastisch uitgepakt, zegt Van Gils. Eén van de zelfbouwers moest in verband met een scheiding na de oplevering direct verkopen: ‘die heeft veel winst gemaakt.’ Zeker in Amsterdam is de animo voor CPOprojecten enorm. ‘Als de gemeente een groepskavel aanbiedt is het heel normaal dat er 50 zelfbouwgroepen op inschrijven. Jammer genoeg wordt er in eerste instantie geselecteerd op basis van loting, dat is ook nogal frustrerend. Je kunt helemaal niet laten zien wat je wilt en van plan bent, dat zorgt nogal eens voor een kater.’

Senioren

Bij de ontwikkeling van een voormalige bibliotheek in Amersfoort tot appartementen voor senioren nam architect Jan Poolen (ZEEP architects and urban designers) zelf het initiatief voor ontwikkeling via CPO. ‘Ik had me met succes tegen sloop van het gebouw verzet en dacht: dan moet ik er misschien een plan tegenover zetten en kijken of er een nieuwe bestemming mogelijk is.’ Poolen kreeg contact met een woongroep-in-wording, POWER (Prettig Ouder Worden En Relativeren), die geïnteresseerd was in wonen op die plek. Samen met het BIZ! (Burger Initiatief Zonnehof), werd een plan ingediend waar nadrukkelijk ook de transformatie van de openbare ruimte rondom de bibliotheek deel van uitmaakte. Poolen: ‘De omgeving was erg steenachtig en verrommeld. We wonnen de tender, we hadden niet het hoogste bod, maar wel het beste plan omdat het goed paste in de hele gebiedsontwikkeling.’

Boekhuis aan de Zonnehof  

De 23 woningen in wat Het Boekhuis gaat heten, zijn inmiddels allemaal verkocht. ‘Toen we ermee naar buiten kwamen waren er wel 200 gegadigden.’ De locatie van het gebouw, aan de Zonnehof, is perfect voor ouderen, zegt Poolen. ‘Vlakbij het station, vlakbij de binnenstad en middenin wat straks een ‘pocketpark’ wordt.’ In het park staat ook het Rietveldpaviljoen, dat ook weer een culturele betekenis zou moeten krijgen. De voormalige bibliotheek is gebouwd in de stijl van de Bossche School: baksteen, hout, beton en glas. De structuur van het pand blijft gehandhaafd en de nieuwe schil wordt opgebouwd van diezelfde materialen. ‘Als je oud en nieuw naast elkaar legt zie je dat het familie is, maar we maken toch iets totaal nieuws.’ maar ook erg leuk, vindt Poolen. ‘Je hebt als architect te maken met 23 zelfstandige opdrachtgevers en dus 23 dossiers. En met een bestaand gebouw. Je moet mensen de ruimte geven, maar je kunt niet met z’n 23-en gaan ontwerpen, dus je moet een balans vinden tussen die twee.’ Zo is er één opdrachtgever die gebogen ronde wanden wil. Poolen: ‘Daar heb ik niks mee, gebogen wanden. Maar binnen de plattegrond mogen ze van mij heel veel, daar geef ik de ruimte. De buitenkant heb ik gedaan. Je moet dienstbaar zijn zonder jezelf weg te cijferen.’

Woningbouwvereniging  

Bij CPO De Dappere Maurits (2010) was het een woningbouwvereniging die het initiatief nam voor een gezamenlijke aanpak. De Key had twee opties in gedachten voor een blok voormalige sociale huurwoningen in de Dapperbuurt. Slopen en nieuwbouw, of eerst renoveren en dan verkopen. Beide opties waren niet rendabel, bleek uit onderzoek. Uiteindelijk werd het blok in niet gerenoveerde staat verkocht aan vijf particulieren. Adviesbureau De Regie (gespecialiseerd in CPO) begeleidde het proces. Drie bureaus mochten een presentatie geven, de groep toekomstige bewoners koos voor JAM* architecten, Jeroen Mensink van JAM* ging met de plattegronden aan de slag. ‘Wie waar zou komen was aanvankelijk wel een issue, maar er is geloot en iedereen was uiteindelijk tevreden.’

Individuele sessie

Mensink nodigde alle bewoners uit voor een eerste persoonlijke gesprek op zijn kantoor. ‘Daar konden ze tijdens een individuele sessie hun diepste woonwensen aan mij vertellen. Dan hoeft niemand zich bezwaard te voelen. Ik heb ervoor gezorgd dat al die individuele wensen geland zijn in het ontwerp, dat het op elkaar en het gebouw werd afgestemd.’ Mensink: ‘Hoe je wilt wonen is erg persoonlijk. In een persoonlijk gesprek is het makkelijker om je kwetsbaar op te stellen dan in een groep die je nauwelijks kent.’ Er zijn vijf compleet verschillende woningen ontstaan, waarbij de één alles liet afwerken door een aannemer en de ander veel zelf ging klussen. ‘Doordat dit gebouw in ongerenoveerde staat werd verkocht hebben de bewoners het voor een mooie prijs kunnen kopen. Maar je loopt daarbij natuurlijk wel de risico’s. Er mankeerde van alles aan fundamenten en dak. Maar als een ontwikkelaar dit had gekocht en er woningen in had gemaakt was het voor de huidige bewoners absoluut onbetaalbaar geweest.’ mankeerde van alles aan fundamenten en dak. Maar als een ontwikkelaar dit had gekocht en er woningen in had gemaakt was het voor de huidige bewoners absoluut onbetaalbaar geweest.’

Fotobijschriften 
15. Kleiburg, Amsterdam Zuid-Oost
De laatste originele Bijlmerflat werd ‘de flat waar alles kan’. De gevels, begane grond, entreegebieden en galerijen werden vanuit Consortium De Flat vernieuwd. Het consortium bestaat uit KondorWessels Vastgoed, Vireo Vastgoed, Hendriks CPO en Hollands Licht. Particulieren konden een of meer units kopen en hun eigen droomwoning samenstellen. Appartementen werden samengevoegd, er werd gebroken en verbouwd. Alle 502 woningen zijn inmiddels verkocht, 3 van de 4 fasen zijn afgerond. Dergelijke ‘klushuizen’ zijn in veel grote steden populair • Foto Marcel van der Burg.

16. Amundsenhofje, Amsterdam
Het project Amundsenhofje is ontstaan naar aanleiding van een oproep van Stadsdeel West van de Gemeente Amsterdam om in te schrijven op de verbouw van een voormalige kleuterschool tot woningen. Ineke Hulshof van Hulshof Architecten, maakte het ontwerp voor de verbouwing van de school tot 7 grondgebonden woningen en een nieuwbouw met drie woningen op het schoolplein. Duurzaamheid en hergebruik spelen een grote rol. Oude onderdelen van de kleuterschool zoals leuningen en stenen worden hergebruikt • Foto Hulshof Architecten.

17. Aquaradius, Hoofddorp.
In Hoofddorp wordt al druk gebouwd appartementencomplex Aquaradius, dat 50 seniorenappartementen en 7 penthouses krijgt. Levensloopbestendige woningen met een flink aantal gemeenschappelijke voorzieningen zoals een sportzaal, hobbyruimtes, binnentuin, logeervoorzieningen, keuken en een gemeenschappelijke huiskamer. ‘Om samen de Olympische spelen 2016 te kijken’ meldt de site van het project. En de centrale hal is ruim ‘zodat een elektrische rolstoel en een scootmobiel er goed kunnen draaien.’ • Ontwerp en impressie ARX architecten.

18. Nautilus, Zeeburgereiland Amsterdam
De groep won de tender ‘duurzame initiatieven uit de stad’ en de bouw is in volle gang, in totaal komen 43 woon-werkeenheden. Veel gemeenschappelijke voorzieningen zoals een moestuin op het dak, een theaterzaal en logeerkamers. Het gebouw gaat – onder andere – met behulp van warmtepompen en zonnepanelen in de eigen energiebehoefte voorzien en is niet gekoppeld aan het gas- en warmtenet. Ontworpen door Hein de Haan, oprichter van CASA, die in 2015 onverwacht overleed • Foto Jacqueline Knudsen.

19. Hoofdkantoor brandweer, Amsterdam
Ze noemen het CPO, maar dat is het niet helemaal, zegt een woordvoerder van Lingotto: ‘Het is meer mede-opdrachtgeverschap.’ Lingotto heeft inmiddels vier projecten op deze manier gerealiseerd, waaronder het voormalig hoofdkantoor van de brandweer aan de Weesperzijde in Amsterdam. Hoe werkt het? Lingotto koopt een pand aan en zoekt daar bewoners bij. ‘De voor-investering loopt via ons. Wij nemen een aantal risico’s weg en sturen het proces.’ Toekomstige bewoners krijgen een optiecontract voor ‘hun’ gedeelte. Pas als de plannen klaar zijn in een Koop- en Aannemingsovereenkomst, gaan de toekomstige bewoners zelf financieren. Ze hebben dus wel inspraak in de plattegrond en materialisering, maar lopen zelf minder risico als ontwikkelaar • Beeld: HundFalk Architecten / Fact Architects.

20. Blaarkoppen, Utrecht
Vijf ouders winnen een tender van de gemeente Utrecht met een plan voor studentenwoningen op het Veemarktterrein aan de oostkant van de stad. Samen met Jan Wijnand Groenendaal van JWG Architecten maken ze een plan voor vijf zeer energiezuinige groepswoningen voor studenten. In elk huis woont een kind van een investerende ouder. Naast een tuin, fietsenberging en gemeenschappelijke keuken krijgt elk huis (250 m2 gbo) tien kamers van elk 16 m2. ‘Veilig, duurzaam en gezellig’ moet het worden. ‘De meest energiezuinige studentenwoningen van Utrecht’ aldus de architect. Het plan scoorde hoog op duurzaamheid en energiezuinigheid (gpr: 8, epc: 0,0) en flexibiliteit. De woningen zullen minstens 10 jaar door studenten worden bewoond, daarna is het eventueel mogelijk om er appartementen of gezinswoningen van te maken • Beeld: JWG architecten.

Tekst: Anka van Voorthuijsen
Dit artikel werd gepubliceerd in ArchitectuurNL nummer 1 van 2016

Gerelateerd

Tags: , , , , , , , ,

    Schrijf een reactie

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.