ArchitectuurNL 01 2016 – pag. 53

ArchitectuurNL 01 2016 – pag. 53

Door: | 29-04-2021

The Flexible City
Sustainable solutions for a Europe in transition

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 10 KM

0 1 5 KM

0 1 5 10 KM

Lille historische stad

Emmen historische stad

Vestervig historisch dorp (Denemarken)

Lille moderne stad

Emmen moderne stad

Vestervig modern dorp

Lille stad met transformatiegebieden

Emmen stad met structurele leegstand

Vestervig dorp met slooplocaties

stadsuitbreiding stadstransformatie

6564

Het ontwikkelen van ruimte kent van oudsher vier
randvoorwaarden, namelijk die van het proces, de
regelgeving, de financiering en het ruimtelijk ont-
werp. Binnen elk van deze randvoorwaarden bestaan
instrumenten. Ruimtelijke ontwikkeling krijgt vorm
door het samenspel van deze instrumenten. Vanuit
elk van de vier randvoorwaarden werken specialisten
samen en stemmen hun eigen bijdrage af op die van
de anderen.
Nu de ruimtelijke ontwikkeling in een impasse
ver keert, moge het duidelijk zijn dat de gangbare in-
strumenten ter discussie staan. Om te komen tot een
flexibeler vorm van ruimtelijke ontwikkeling zijn an-
dere dan de gebruikelijke instrumenten nodig.
Samen met procesmatige, juridische, financiële
en ruimtelijke specialisten hebben wij de instrumen-
ten geïnventariseerd waarmee flexibele ruimtelijke
ontwikkeling tot stand kan komen. In dit hoofdstuk
presenteren wij voor elk van de randvoorwaarden
negen flexibele instrumenten.
Niet alle beschreven instrumenten zijn instru-
menten in de letterlijke zin van het woord. Je zou de
gepresenteerde instrumenten ook voorwaarden voor
succes
kunnen noemen. Sommigen gaan in op een
noodzakelijke mentaliteitsverandering of beschrij-
ven een algemeen toepasbaar principe.
Overeenkomstig met de opbouw van de vorige
hoofdstukken, zijn de instrumenten per randvoor-
waarde onderverdeeld in instrumenten voor lokale
flexibiliteit, gebruiksgerichte flexibiliteit en tijdgere-
lateerde flexibiliteit.

3.1 De randvoorwaarden van ruimtelijke ontwikkeling

FINANCIEEL

RUIMTELIJK

JURIDISCH PROCESMATIG

6564

Het ontwikkelen van ruimte kent van oudsher vier
randvoorwaarden, namelijk die van het proces, de
regelgeving, de financiering en het ruimtelijk ont-
werp. Binnen elk van deze randvoorwaarden bestaan
instrumenten. Ruimtelijke ontwikkeling krijgt vorm
door het samenspel van deze instrumenten. Vanuit
elk van de vier randvoorwaarden werken specialisten
samen en stemmen hun eigen bijdrage af op die van
de anderen.
Nu de ruimtelijke ontwikkeling in een impasse
ver keert, moge het duid zijn d t de gangbare in-
strumenten ter discuss staan. Om e ko en tot een
fl xibeler vorm van ruimtelijke ont ikkeling zijn an-
dere dan de gebruikelijke instrumente nodi .
Samen met procesmatig , juridische, financiële

n ruimt lijke specialisten hebben wij de instrumen-
ten geïnventariseerd waarmee flexib le ruimt lijke
ontwikkeling tot stand kan komen. In dit hoofdstuk
present ren wij voor elk van de ra dvoorwaarden
n g n flexibel instr m nten.
Niet alle beschreven instrumenten zijn instru-
ment n in de letterlijke zin van het woord. Je zou de
g present erde instrumenten ook voorwaarden voor
succes
kunn n noemen. Sommigen gaan i op een
noodzak lijke mentali itsverander ng of beschrij
ve e n algemeen toep sbaar princ p .
Overee komstig met de pbouw van de vorige
hoofds ukken, zijn de instrumente per andvoor-
waarde ond rverdeeld i instrumenten voor lokale
flexibiliteit, gebruiksg richte flexibiliteit en tijdge e
lateerde flexibilit it.

3.1 De randvoorwaarden van ruimtelijke ontwikkeling

FINANCIEEL

RUIMTELIJK

JURIDISCH PROCESMATIG

6564

Het ontwikkelen van ruimte kent van oudsher vier
randvoorwaarden, nam lijk die van het proces, de
regelgeving, de financiering n het ruimtelijk ont-
werp. Bin en elk van deze ra dvoorwaarden bestaan
instrumenten. Ruimtelijke ontwikkeling krijgt vorm
door het sam nspel van deze instrumenten. Vanuit
elk van de vier randvoorwaarden werken specialisten
samen en stemmen hun eigen bijdrage af op die van
de anderen.
Nu de ruimtelijke ontwikkeling in een impasse
ver keert, mo e het duidelijk zijn dat de gangbare in-
strumenten ter iscussie staan. Om te komen tot een
flexibeler vorm van ruimtelijke ontwikkeling zijn an-
dere dan de gebruikelijke instrumenten nodig.
Samen met procesmatige, juridische, financiële
en ruimtelijke specialiste hebben wij de instrumen-
ten geïnventarise rd waarmee flexibele ruimtelijke
ontwikkeling tot stand kan komen. In dit hoofdstuk
presenteren wij voor elk van de randvoorwaarden
n gen flexibele instrumenten.
Niet alle beschreven instrumenten zijn instru-
menten in d letterlijke zin van het woord. Je zou de
geprese te rde instrumenten ook voorwaarden voor
succes
kunnen noemen. Sommigen gaan in op een
noodzakelijk mentaliteitsv randering of beschrij-
ven een algemeen toepasbaar principe.
Overeenkomstig met de opbouw van de vorige
hoofdstukken, zijn de instrumenten per randvoor-
waarde onderverdeeld in instrumenten voor lokale
flexibiliteit, g bruiksgerichte flexibiliteit en tijdgere-
lateerde flexibiliteit.

3.1 De randvoorwaarden van ruimtelijke ontwikkeling

FINANCIEEL

RUIMTELIJK

JURIDISCH PROCESMATIG

6564

Het ontwikkelen van ruimte kent van oudsher vier
randvoorwaarden, namelijk die van het proces, de
regelgeving, de financiering en het ruimtelijk ont-
werp. Binnen elk van deze randvoorwaarden bestaan
instrumenten. Ruimtelijke ontwikkeling krijgt vorm
door het samenspel van deze instrumenten. Vanuit
elk van de vier randvoorwaarden werken specialisten
samen en stemmen hun eigen bijdrage af op die van
de anderen.
Nu de ruimtelijke ontwikkeling in een impasse
ver keert, moge het duidelijk zijn dat de gangbare in-
strumenten ter discussie staan. Om te komen tot een
flexibeler vorm van ruimtelijke ontwikkeling zijn an-
dere dan de gebruikelijke instrumenten nodig.
Samen met procesmatige, juridische, financiële
en ruimtelijke specialisten hebben wij de instrumen-
ten geïnventariseerd waarmee flexibele ruimtelijke
ontwikkeling tot stand kan komen. In dit hoofdstuk
presenteren wij voor elk van de randvoorwaarden
negen flexibele instrumenten.
Niet alle beschreven instrumenten zijn instru-
menten in de letterlijke zin van het woord. Je zou de
gepresenteerde instrumenten ook voorwaarden voor
succes
kunnen noemen. Sommigen gaan in op een
noodzakelijke mentaliteitsverandering of beschrij-
ven een algemeen toepasbaar principe.
Overeenkomstig met de opbouw van de vorige
hoofdstukken, zijn de instrumenten per randvoor-
waarde onderverdeeld in instrumenten voor lokale
flexibiliteit, gebruiksgerichte flexibiliteit en tijdgere-
lateerde flexibiliteit.

3.1 De randvoorwaarden van ruimtelijke ontwikkeling

FINANCIEEL

RUIMTELIJK

JURIDISCH PROCESMATIGPROCESMATIG

JURIDISCH

FINANCIEEL

RUIMTELIJK

In Europa is de periode van grote economische en
demografi sche groei voorbij. Daarmee is er ook een
einde gekomen aan de groei van onze stedelijke
agglomeraties. Anders dan in bijvoorbeeld Latijns
Amerika of Azië, schuiven de grenzen van Europese
steden niet langer op, maar liggen nagenoeg vast.
De ruimtelijke opgave wordt daarmee fundamenteel anders. Niet
langer gaat het om het bijbouwen van ruimte. In plaats daarvan
moet het bestaande worden verduurzaamd. De nieuwe ruimte-
lijke opgave betreft het beheren, herstructureren en waar nodig
ver dichten dan wel verdunnen van het bestaande. Dit transforme-
ren van het bestaande is complexer dan de aloude uitbreidings-
opgave van de stad.
Het Amsterdamse architectenbureau temp.architecture pub-
liceerde onlangs het boek The Flexible City, waarin zij deze
ontwikkeling analyseren en – belangrijker – een instrumentarium
beschrijven dat fl exibel genoeg is om deze nieuwe opgave tot
een succes te maken. Het bureau ontwerpt al langer vooral aan
transformatie-opgaven.

Een fragment uit het boek:

Duurzaamheid heeft vele betekenissen.
Doorgaans wordt het begrip geassocieerd
met energiebesparing of het recyclen van
materialen. Toch is de betekenis van het
begrip breder.
In algemene zin betekent duurzaamheid
een zorgvuldige omgang met álle goederen,
condities en kwaliteiten die schaars zijn.
Een duurzame leefomgeving, bijvoorbeeld, is
een leefomgeving waarin niet alleen bewust
wordt omgegaan met energie en grondstof-
fen, maar ook met open ruimte en groen. Een
duurzame samenleving is een zogenaamde
‘inclusieve’ samenleving, waarin welvaart en
rijkdom bereikbaar zijn voor álle mensen en
bevolkingsgroepen niet worden buitengeslo-
ten. In een duurzame samenleving bezitten
bouwstructuren, maar ook niet-materiele zak-
en als netwerken, afspraken en geldstromen
voldoende veerkracht om toekomstige veran-
deringen en onvoorspelbare invloeden van
buitenaf op te kunnen vangen zonder daarbij
te bezwijken. Duurzaam betekent in letterlijke
zin immers “toekomstbestendig”.
Zo bezien laten de uitdagingen waarmee
dorpen en steden in Europa zich geconfron-
teerd zien, zich goed samenvatten in het

zijn voor eigen initiatief, ook voor kleinere
partijen. Het zoeken naar een passende
bestuursvorm, naar ‘new governance’, die
ruimte biedt voor dergelijk particulier initia-
tief, mag gezien worden als een vorm van
verduurzaming van de samenleving.
Het verduurzamen van onze dorpen en
steden zorgt ervoor dat zij langer mee gaan.
Dit betekent dat de beslissingen die we van-
daag nemen, zo moeten zijn dat er ruimte
blijft bestaan voor de inzichten van morgen.
Hoe fl exibeler onze gebouwen zijn, des te
beter kunnen zij omgaan met de toekom-
stige vraag. Door het aanbod aan ruimte in
onze dorpen en steden niet te eenzijdig te
houden, maar juist te diversifi ëren, wordt
deze minder kwetsbaar voor toekomstige
conjuncturele schommelingen. Het verduur-
zamen van de leefomgeving betekent deze
zo maken dat mensen er niet alleen nu
graag zijn. Ze moeten het er in de toekomst,
onder condities die we nu nog niet kennen,
ook naar hun zin kunnen hebben.
In Europa groeit onder bewoners,
ondernemers, bestuurders en ontwerpers
de bereidheid om te verduurzamen. Alleen
is de werkelijkheid weerbarstig. Het blijkt
niet zo eenvoudig om Europese dorpen en
stadsregio’s duurzamer te maken.

streven naar meer duurzaamheid.
Wanneer open ruimte en groen schaars
worden, is het verstandig dorpen en steden
niet verder uit te breiden. Beter is het om
bestaande stadsdelen aan te passen en zo
nodig te verdichten. Dit kan door bestaande
bouwstructuren en vrijgekomen bouwgronden
te hergebruiken. Wanneer wordt afgezien van
verdere stadsuitbreiding kan ook de infrastruc-
tuur compact blijven, hetgeen de luchtkwaliteit
ten goede komt. Ook wanneer de behoefte
aan ruimte niet groeit maar juist afneemt, is
hergebruik van vrijgekomen bebouwing een
goed idee. Zo wordt structurele leegstand
voorkomen en blijft de leefbaarheid op peil.
Een duurzame samenleving biedt bewoners
en ondernemers de mogelijkheid invloed uit
te oefenen op de ontwikkeling van de ruimte.
Alleen zo kan het aanbod aan ruimte passend
blijven bij de veranderende opvattingen en
behoeften van gebruikers en wordt leegstand
– een vorm van verspilling – voorkomen. Nu
de bevolking vergrijst, groeit bijvoorbeeld de
behoefte aan alternatieve woonvormen. Door
de herwaardering van ambacht groeit de
behoefte aan passende werkruimten. Omdat
marktwerking vaak niet snel genoeg tegemoet-
komt aan een dergelijke veranderende vraag
naar ruimte, moet er voldoende gelegenheid

4544

Bij eindbeeldplanning worden bouwvolumen, grond-
waarden en bestemmingen van nieuwe ontwikkelin-
gen door een beperkt team van professionals vooraf
vastgesteld. Hoe goed het marktonderzoek ook is
geweest, zo’n vooraf vastgestelde ontwikkeling is al-
tijd speculatief van aard. Hierdoor bestaat de kans
dat de nieuwe ontwikkelingen voorbijgaan aan de
daadwerkelijke behoeften van toekomstige gebrui-
kers. In een markt waarin ruimte niet langer schaars
is, leidt deze werkwijze steeds vaker tot leegstand.
Flexibele gebiedsontwikkeling stelt dit daadwer-
kelijke gebruik centraal waardoor ontwikkelingen
niet langer speculatief zijn, maar gebaseerd op con-
crete behoeften. Door beslissingen niet te nemen
binnen een beperkt team van professionals, maar
met alle partijen die van belang zijn voor het slagen
van de nieuwe ontwikkeling, wordt alleen nog ruim-
te ontwikkeld waarnaar een aanwijsbare vraag is. Zo
worden investeringsrisico’s verkleind en wordt het
terugverdienen van de investeringen aannemelijker.
Bij deze manier van besluiten horen andere sa-
menwerkingsvormen met andere beslisstructuren
en een andere hiërarchie.

Besluitvorming
Flexibele gebiedsontwikkeling laat invloeden van al-
lerhande stakeholders toe, van gebruikers tot omwo-
nenden, van financiers tot degenen belast met het
onderhoud en de exploitatie, van eigenaren tot be-
stuursorganen als stadsdelen, gemeenten en pro-
vincies en andere betrokkenen partijen.
Dit betekent niet automatisch dat alle partijen
even veel invloed op de besluitvorming hebben. De
mate van zeggenschap is projectafhankelijk. Het is
aannemelijk dat de eigenaar en wellicht ook de ini-
tiatiefnemer het meeste invloed hebben op de in-
richting van de besluitvorming. Zij bepalen waar-
over, met wie, voor hoe lang en op welke manier het
besluit plaatsvindt. Verder valt te verwachten dat

bij beslissingen die impact hebben op een grotere
schaal en over een langere periode, de invloed van
betrokken stakeholders kleiner is, omdat het alge-
meen belang groter is. Op kleinere schaal daaren-
tegen ligt meer zelfbeschikking voor de hand.
Interessant is de rol van adviseurs zoals de archi-
tect, de stedenbouwkundige en de kostendeskun-
dige. Zij brengen, binnen het ontwikkelkader van
de opgave, alle mogelijke eerste stappen in kaart op
basis van wensen van stakeholders. De betrokkenen
laten zich hierover goed informeren en nemen dan
gezamenlijk een besluit. Doordat in gezamenlijkheid
wordt besloten, committeren alle betrokkenen zich
aan het besluit en onderschrijven zij hun eigen ta-
ken en verantwoordelijkheden, zoals bijvoorbeeld
het huren van de ruimte, het verrichten van onder-
houdstaken, het verlenen van een vergunning of het
financieren van het plan. Wanneer een besluit is ge-
nomen, is dit onherroepelijk voor een beperkte peri-
ode en blijft de impact op de toekomst beperkt.

Startbeelden
De reeks aan mogelijke eerste stappen die door de
adviseurs in beeld worden gebracht heten startbeel-
den. Startbeelden vormen een integrale weergave
van de mogelijkheden op korte termijn. Ieder start-
beeld geeft inzicht in de samenhang tussen proces-
matige, juridische, financiële en ruimtelijke gevol-
gen. Door te kiezen voor een specifiek startbeeld
vallen andere startbeelden af en verandert automa-
tisch het ontwikkelkader.

2.3 Gebruiksgerichte flexibiliteit

t1t0

4544

Bij eindb eldplanning worden bouwvolumen, grond-
waarden en b stemmingen van nieuwe ontwikkeli
gen door een beperkt team van professionals vooraf
vastgesteld. Ho goed het marktonderzoek ook is
geweest, zo’n vooraf stg stelde ontwikkeling is al-
tijd speculati f van aard. Hierdoor bestaat de kans
dat de nieuwe ontwikk li ge voorbijgaan aan de
daa werkelijke behoeften van to komstige gebrui-
k rs. In een markt waarin ruimte niet l g r schaa s
is, leidt deze werkwijze st eds vaker tot leegstand.
Flexibele gebiedsontwikkeling stelt dit daadw r-
kelijke gebruik centraal waardoor ontwikkelingen
niet langer speculatief zijn, maar gebaseerd op con-
cret behoeften. Door beslissingen niet te nemen
binnen en b perkt team van professionals, maar
met alle partijen di van bel zijn voor he slagen
va nieuwe ontwikkeling, wordt alleen nog ruim-
te ontwikkeld waarnaar een aanwijsbare vraag is. Zo
worden investering risico’s verkl ind en wordt het
terugverdie en van de inv steringen aannemelijker.

B j dez manier van besluiten horen andere sa-
m w rkingsvormen met andere beslisstructuren
en e n d re hiërarchie.

B sluitvorming
Flexibele gebiedsontwikkeling laat nvloeden van l
lerhande stakeholders toe, van gebruikers tot omwo-
n nden, v n financiers tot degen n belast met he
onderhoud en de exploitatie, van eigenaren tot be-
stuursorganen als stadsdelen, gemeenten en pro-
vincies en andere betrokkenen partijen.
Dit betekent niet automatisch dat alle partijen
even veel invloed op de besluitvorming hebben. De
mate van zeggenschap is projectafhankelijk. Het is
aannemelijk dat de eigenaar en wellicht ook de ini-
tiatiefnemer het meeste invloed hebben op de in-
richting van de besluitvorming. Zij bepalen waar-
over, met wie, voor hoe lang en op welke manier het
besluit plaatsvindt. Verder valt te verwachten dat

bij beslissing die impact hebben op een grot re
schaal en v r een langere periode, de invloed van
betrokken takeholders kleiner is, omdat het alge
meen belang gr ter is. Op kleinere schaal daar n-
tegen ligt meer zelfbeschikking voor d hand.
Interessant is d rol van dviseurs zoals de archi-
tect, d stede bouwkundige en d kostendeskun
dige. Zij brengen, binn n het ontwikkelkad r van
de opgave, all ogelijke e rst stappen in kaart op
basis van wensen van stakeholders. De betrokkenen
laten zich hierover goed informeren en nemen dan
g zamenlijk een besluit. Doordat in gezam nlijkheid
wordt besloten, committeren alle betrokkenen zich
aa he besluit onderschrijve zij hun eigen ta-
ke en verantwoordelijkheden, zoals bijvoorbeeld
h t hur n va de ruimte, het verrich en van ond r
houdstaken, het verle e van een vergunning of het
financieren van het plan. Wanneer een be luit is ge-
nomen, is dit onherro pelijk voor een beperkte peri
ode en blijft de impact op de toekomst beperkt.

Startbeelden
De reeks aan mogelijke eerste stappen die door de
adviseurs in beeld worden gebracht heten startbeel-
den. Startbeelden vormen een integrale weergave
van de mogelijkheden op korte termijn. Ieder start-
beeld geeft inzicht in de samenhang tussen proces-
matige, juridische, financiële en ruimtelijke gevol-
gen. Door te kiezen voor een specifiek startbeeld
vallen andere startbeelden af en verandert automa-
tisch het ontwikkelkader.

2.3 Gebruiksgerichte flexibiliteit

t1t0

4544

Bij indb eldplanning worden bouwvolumen, grond-
waarden en b stemmingen van nieuwe ontwikkeli
gen door een beperkt team van professionals vooraf
vastgesteld. Ho goed h t markto derzo k ook is
geweest, zo’n vo raf stg steld ontwikkeling is al-
tijd speculati f van aard. Hierdoor best at de kans
dat de nieuwe ontwikk li ge voorbijgaa aan de
daa werkelijke behoeften va to komstige gebrui-
k rs. In en markt waarin ruimte niet l g r schaa s
is, leidt deze werkwijze st eds vaker tot leegstand.
Flexibele gebiedsontwikkeling stelt dit daadw r-
kelijke gebruik centraal waardoor ontwik elingen
niet langer speculatief zijn, maar g baseerd op con-
cret b hoeften. Door beslissingen ni t te nemen
binne en b perkt team va professionals, maar
m t all partijen di van bel zijn voor he slagen
va nieuwe o twikkeling, wordt alleen nog ruim-
te ontwikkeld waarnaar een aanwijsbare vraag is. Zo
worden investering risico’s verkl ind en wordt het
terugverdie en van de inv steringen aannemelijker.
B j dez manier van besluiten horen andere sa-
m w rkingsvormen met andere beslisstructuren
en e n d re hiërarchie.

B sluitvorming
Flexibele gebiedsontwikkeling laat nvloeden van l
lerhande stakeholders toe, van gebruikers tot omwo-
n nden, v n financiers tot degen n belast met he
onderhoud en de exploitatie, van eigenaren tot be-
stuursorganen als stadsdelen, gemeenten en pro-
vincies en a dere betrokkenen partijen.
Dit betekent niet automatisch dat alle partijen
even veel invloed op de besluitvorming hebben. De
mate van zeggenschap is projectafhankelijk. Het is
aannemelijk dat de eigenaar en wellicht ook de ini-
tiatiefnemer het meeste invloed hebben op de in-
richting van de besluitvorming. Zij bepalen waar-
over, met wie, voor hoe lang en op welke manier het
b sluit plaatsvindt. Verder valt te verwachten dat

bij b sli sing di impact h bben op een gr t r
schaal en v r een langere periode, de invloed van
b trokken takeholders kleiner is, omdat h t alge
meen belang gr ter is. Op klein re schaal daar n-
tegen ligt meer zelfbeschikking voor d ha d.
Interessant is d rol van dviseurs zoals de archi-
tect, d stede bouwkundig en d kostendeskun
dig . Zij brengen, binn n het ontwikk lkad r van
de opgave, all ogelijke e rst stappen in kaart op
basis van wensen van stakeholders. De betrokkenen
laten zich hierover goed informeren en nemen dan
g zamenlijk een besluit. Doordat in gezam nlijkheid
wordt besloten, committeren alle betrokkenen zich
aa he besluit onderschrijve zij hun eigen ta-
ke en verantwoordelijkheden, zoals bijvoorbeeld
h t hur n va de ruimte, het verrich en van ond r
houdstaken, het verle e van een vergunning of het
financieren van het plan. Wanneer een be luit is ge-
nomen, is dit onherro pelijk voor een beperkte peri
ode en blijft de impact op de toekomst beperkt.

Startbeelden
De reeks aan mogelijke eerste stappen die door de
adviseurs in beeld worden gebracht heten startbeel-
den. Startbeelden vormen een integrale weergave
van de mogelijkheden op korte termijn. Ieder start-
beeld geeft inzicht in de samenhang tussen proces-
matige, juridische, financiële en ruimtelijke gevol-
gen. Door te kiezen voor een specifiek startbeeld
vallen andere startbeelden af en verandert automa-
tisch het ontwikkelkader.

2.3 Geb uiksgerichte fl xibiliteit

t1t0

4544

Bij eindbe ldplanning worden bouwvolumen, g ond-
waarden n b stemmingen van nieuwe ontwikkelin-
gen door een bep kt t am van professionals vooraf
vastgesteld. Hoe goed het marktonderzoek ook is
geweest, zo’n vooraf vastgestelde ontwikkeling is al-
tijd speculatief van aard. Hierdoor be taat de kans
dat de ni uwe ontwikkelingen vo rbijgaan aan de
daadwerkelijke ehoeften va toekomstige gebrui-
kers. In een arkt waarin ruimte ni t langer schaars

, leidt deze werkwijze steeds vak r to leegsta d.
Flexib le g biedsontwikk ling stelt dit daadwer-
k lijke g bruik centraal w ardo r ontwik elingen
niet langer speculatief zij , maar gebaseer op con-
cr behoeften. Door beslis ingen i t te n men
bi n n een beperkt team van professionals, maar
met alle partijen die van belang zijn voor het slagen
van de ieuwe ontwikkeling, wordt al een nog ruim-
te ontwikkeld waar aar e aanwijs are vraa is. Zo
worden i veste ingsrisico’s v rkleind en wordt het
t rugver i nen van de investeringen aannemelijker.
Bij deze manier v n besluiten horen andere sa-
menwerkingsvormen met andere beslisstructuren
en en dere hiërarchie.

B sluitvorming
Fl xibele gebi sontwik li g laat invlo den van al-
erha de stak holder toe, an gebruikers tot omwo-
enden, van financiers tot d genen belast met het

onderhoud en de exploitati , van eig n tot be-
stuur o ga als stadsd le , gem nten en pro-
vi cies en ander b trokkenen partij n.
Dit b tekent iet automatisch dat alle partijen
even veel invloed op de besluitvormi g h bben. De
mate van zeg nschap is projectafhankelijk. H t is
aannemelijk at de igena r n wellich ook de ini-
tiatiefnemer het m ste i vloed hebb n op d in-
richtin van de besluitvorming. Zij bepalen waar-
over, met w e, voor hoe lang en op welke manier het
besluit plaatsvindt. Verder valt te verwachten dat

bij beslissingen die impact hebben op een grotere
schaal en over een langere periode, de invloed van
betrokken stakeholders kleiner is, omdat het alge-
meen belang groter is. Op kleinere schaal daaren-
tegen ligt meer zelfbeschikking voor de hand.
Interessant is de rol van adviseurs zoals de archi-
tect, de stedenbouwkundige en de kostendeskun-
dige. Zij brengen, binnen het ontwikkelkader van
de opgave, alle mogelijke eerste stappen in kaart op
basis van wensen van stakeholders. De betrokkenen
laten zich hierover goed informeren en nemen dan
gezamenlijk een besluit. Doordat in gezamenlijkheid
wordt besloten, committeren alle betrokkenen zich
aan het besluit en onderschrijven zij hun eigen ta-
ken en verantwoordelijkheden, zoals bijvoorbeeld
het huren van de ruimte, het verrichten van onder-
houdstaken, het verlenen van een vergunning of het
financieren van het plan. Wanneer een besluit is ge-
nomen, is dit onherroepelijk voor een beperkte peri-
ode en blijft de impact op de toekomst beperkt.

Startbeelden
De reeks aan mogelijke eerste stappen die door de
adviseurs in beeld worden gebracht heten startbeel-
den. Startbeelden vormen een integrale weergave
van de mogelijkheden op korte termijn. Ieder start-
beeld geeft inzicht in de samenhang tussen proces-
matige, juridische, financiële en ruimtelijke gevol-
gen. Door te kiezen voor een specifiek startbeeld
vallen andere startbeelden af en verandert automa-
tisch het ontwikkelkader.

2.3 Gebruiksgerichte flexibiliteit

t1t0

4544

Bij indb ldplanning w en bouwvolumen, g ond-
waarden b ste mingen van nieuwe ontwikkeli –
gen door een bep kt t am va professionals vooraf
vastg steld. Ho goed h t marktonderzoek ook is
gew est, zo’n vooraf stg stelde ontwikkeling is al-
tijd speculati f va aard. Hierdoor be taat de kans
dat d ni uw ontwikk li g vo rbijgaan aan de
daa werkelijk ehoeften va to komstige gebrui-
kers. In een arkt waarin ruimte ni t l g r schaars

, leidt deze werkwijze st eds vak r to leegsta d.
Flexib l g biedsontwikk ling stelt dit daadw r-
k lijke g bruik centraal w ardo r ontwik elingen
ni t langer speculatief zij , maar geba ee op con-
cr t behoeften. Door beslis in en i t te n men
bi n n en b p rkt team van professionals, maar
met alle partijen di van bel zijn voor het slagen
va ieuwe ontwikkeling, wordt al een nog ruim-
te ontwikkeld waar aar ee aanwijs are vraa is. Zo
worden i veste ing risico’s v rkl ind en wordt het
t rugver i en v n de inv steringen aannemelijker.
Bij dez manier v n besluiten horen andere sa-
m w rkingsvormen met andere beslisstructuren
en n d re hiërarchie.

B sluitvorming
Fl xibele gebi sontwikk ling laat invlo den van l-
erha de stakeholder toe, an gebruikers tot omwo-

n nden, v n financiers tot degen n belast met het
onderhoud en de exploitati , van eigen en tot be-
stuur o ga en als stadsd len, gem nten en pro-
vi cies en andere b trokkenen partij n.
Dit betekent niet automatisch dat alle partijen
even veel invloed op de besluitvorming hebben. De
mate van zeg nschap is projectafhankelijk. H t is
aannemelijk at de igenaar en wellich ook de ini-
tiatiefnemer het me ste i vloed hebben op d in-
richtin van de besluitvorming. Zij bepalen waar-
over, met w e, voor hoe lang en op welke manier het
besluit plaatsvindt. Verder valt te verwachten dat

bij beslissing die impact hebben op een grot re
schaal en v r een langere periode, de invloed van
betrokken takeholders kleiner is, omdat het alge-
meen belang gr ter is. Op kleinere schaal daar n-
tegen ligt meer zelfbeschikking voor d hand.
Interessant is d rol van dviseurs zoals de archi-
tect, d stede bouwkundige en d kostendeskun-
dige. Zij brengen, binn n het ontwikkelkad r van
de opgave, all ogelijke e rst stappen in kaart op
basis van wensen van stakeholders. De betrokkenen
laten zich hierover goed informeren en nemen dan
g zamenlijk een besluit. Doordat in gezam nlijkheid
wordt besloten, committeren alle betrokkenen zich
aa het besluit onderschrijve zij hun eigen ta-
ke en verantwoordelijkheden, zoals bijvoorbeeld
h t hur n va de ruimte, het verrichten van ond r-
houdstaken, het verle e van een vergunning of het
financieren van het plan. Wanneer een be luit is ge-
nomen, is dit onherro pelijk voor een beperkte peri-
ode en blijft de impact op de toekomst beperkt.

Startbeelden
De reeks aan mogelijke eerste stappen die door de
adviseurs in beeld worden gebracht heten startbeel-
den. Startbeelden vormen een integrale weergave
van de mogelijkheden op korte termijn. Ieder start-
beeld geeft inzicht in de samenhang tussen proces-
matige, juridische, financiële en ruimtelijke gevol-
gen. Door te kiezen voor een specifiek startbeeld
vallen andere startbeelden af en verandert automa-
tisch het ontwikkelkader.

2.3 Gebruiksgerichte flexibiliteit

t1t0

4544

Bij eindbeeldplanning worden bouwvolumen, grond-
waarden en bestemmingen van nieuwe ontwikkelin-
gen door een beperkt team van professionals vooraf
vastgesteld. Hoe goed het marktonderzoek ook is
geweest, zo’n vooraf vastgestelde ontwikkeling is al-
tijd speculatief van aard. Hierdoor bestaat de kans
dat de nieuwe ontwikkelingen voorbijgaan aan de
daadwerkelijke behoeften van toekomstige gebrui-
kers. In een markt waarin ruimte niet langer schaars
is, leidt deze werkwijze steeds vaker tot leegstand.
Flexibele gebiedsontwikkeling stelt dit daadwer-
kelijke gebruik centraal waardoor ontwikkelingen
niet langer speculatief zijn, maar gebaseerd op con-
crete behoeften. Door beslissingen niet te nemen
binnen een beperkt team van professionals, maar
met alle partijen die van belang zijn voor het slagen
van de nieuwe ontwikkeling, wordt alleen nog ruim-
te ontwikkeld waarnaar een aanwijsbare vraag is. Zo
worden investeringsrisico’s verkleind en wordt het
terugverdienen van de investeringen aannemelijker.
Bij deze manier van besluiten horen andere sa-
menwerkingsvormen met andere beslisstructuren
en een andere hiërarchie.

Besluitvorming
Flexibele gebiedsontwikkeling laat invloeden van al-
lerhande stakeholders toe, van gebruikers tot omwo-
nenden, van financiers tot degenen belast met het
onderhoud en de exploitatie, van eigenaren tot be-
stuursorganen als stadsdelen, gemeenten en pro-
vincies en andere betrokkenen partijen.
Dit betekent niet automatisch dat alle partijen
even veel invloed op de besluitvorming hebben. De
mate van zeggenschap is projectafhankelijk. Het is
aannemelijk dat de eigenaar en wellicht ook de ini-
tiatiefnemer het meeste invloed hebben op de in-
richting van de besluitvorming. Zij bepalen waar-
over, met wie, voor hoe lang en op welke manier het
besluit plaatsvindt. Verder valt te verwachten dat

bij beslissingen die impact hebben op een grotere
schaal en over een langere periode, de invloed van
betrokken stakeholders kleiner is, omdat het alge-
meen belang groter is. Op kleinere schaal daaren-
tegen ligt meer zelfbeschikking voor de hand.
Interessant is de rol van adviseurs zoals de archi-
tect, de stedenbouwkundige en de kostendeskun-
dige. Zij brengen, binnen het ontwikkelkader van
de opgave, alle mogelijke eerste stappen in kaart op
basis van wensen van stakeholders. De betrokkenen
laten zich hierover goed informeren en nemen dan
gezamenlijk een besluit. Doordat in gezamenlijkheid
wordt besloten, committeren alle betrokkenen zich
aan het besluit en onderschrijven zij hun eigen ta-
ken en verantwoordelijkheden, zoals bijvoorbeeld
het huren van de ruimte, het verrichten van onder-
houdstaken, het verlenen van een vergunning of het
financieren van het plan. Wanneer een besluit is ge-
nomen, is dit onherroepelijk voor een beperkte peri-
ode en blijft de impact op de toekomst beperkt.

Startbeelden
De reeks aan mogelijke eerste stappen die door de
adviseurs in beeld worden gebracht heten startbeel-
den. Startbeelden vormen een integrale weergave
van de mogelijkheden op korte termijn. Ieder start-
beeld geeft inzicht in de samenhang tussen proces-
matige, juridische, financiële en ruimtelijke gevol-
gen. Door te kiezen voor een specifiek startbeeld
vallen andere startbeelden af en verandert automa-
tisch het ontwikkelkader.

2.3 Gebruiksgerichte flexibiliteit

t1t0

EENVOUDIG COMPLEX

weinig actoren veel actor n

juridisch complex

afwaard ren

ruimtelijk maatwerk

juridisch overzichtelijk

waardesprong

tabula rasa

2016-01-25_Publication magazine.indd 2-3 01-02-16 09:5952-57_tabularasa.indd 53 01- 2 16 14:37

Gerelateerd