ArchitectuurNL 03 2017 – pag. 36

ArchitectuurNL 03 2017 – pag. 36

Door: | 29-04-2021

DaaDwer­
kelijk
gemaakte
afspraken
bij De koop
prevaleren
boven het
beelD op
een artist
impression.

Artist impressions
Wat is de waarde van artist impressions? Geeft een artist impression van een toekomstige woning
aan de koper het recht om het gebouw exact volgens de artist impression te laten bouwen? In een
uitspraak van de rechtbank te Rotterdam eind 2016 spelen artist impressions en maquettes een
belangrijke rol.
Het gaat in die zaak om de bouw van het gecombineerde appartementen- en kantorencomplex
‘The Red Apple’. De eigenaren verenigd in de VvE Trak zijn van mening dat zij recht hebben op een
glazen overkapping over de binnenplaats van het kopblok.
Dit zou blijken uit een aantal feiten. Ten eerste uit de mondelinge informatie die gegeven is in de
verkoopgesprekken. De maquettes die getoond waren tijdens het verkoopgesprek toonden ook
een overkapping. De VvE wijst daarnaast op ander bewijsmateriaal, onder andere een brief van de
Gemeente Rotterdam aan de aannemer, Havensteder, waarin sprake is van een wijziging van het
bestaande plan, in welke wijziging de glazen kap komt te vervallen.
Ook uit de keuze van de materialen voor de galerij en de huisnummerarmaturen van het kopblok,
zou blijken dat er een glazen dak zou komen. De toegepaste materialen zouden niet geschikt zijn
voor gebruik zonder overkapping.

Havensteder meent dat zij niet gebonden is aan het bouwen van een glazen overkapping. Het
klopt dat er eerst wel sprake was van een overkapping, maar dat was een half open overkapping.
Daarvan is sprake in de aanvraag van een bouwvergunning in 2004. Financieel bleek die
overkapping niet haalbaar, waarna dit uit het ontwerp is geschrapt.
De verkoop startte in het tweede kwartaal van 2007 in twee fases. Daarbij is gebruik gemaakt
van twee verkoopbrochures met afmetingen, teksten en impressies. Op geen enkele afbeelding
is te zien dat het kopblok zou worden voorzien van een overkapping. Wel is er een soort luifel
te zien. Maar, zoals expliciet vermeld in de verkoopbrochures, kunnen daaraan geen rechten
worden ontleend. De overkapping is ook niet opgenomen in de koopovereenkomst of technische
tekeningen.
In de eerste verkoopfase is mogelijk aan 36 kopers een tekening verstrekt bij de overeenkomst,
waarop een dun lijntje is ingetekend boven de 16e verdieping, wat daar niet had moeten staan. De
kopers in de tweede fase hebben een tekening zonder dat lijntje ontvangen.
Vermoedelijk is het idee van een volledige overkapping ontstaan omdat in één van de tekeningen
in de ontwerpfase een glazen dak is uitgewerkt. Maar dit ontwerp is geen onderdeel van het
definitieve ontwerp en ook niet van de verleende bouwvergunning en de wijzigingen daarop.
De maquettes toonden ook een dak, maar de maquettes, die vaak nog zeer grof zijn uitgevoerd,
maken geen onderdeel uit van de koopovereenkomst.

De rechtbank stelt vast dat het daadwerkelijk gebouwde gebouw wel in grote lijnen moet
overeenstemmen met de artist impressions. Maar als deze strijdig zijn met contractstukken of als
de contractstukken gedetailleerdere informatie bevatten, dan gaan de contractstukken voor. In de
verkoopbrochure is geen glazen overkapping te zien, maar een soort luifel. Dat is dus iets anders
dan een glazen overkapping. Bovendien staat in de verkoopbrochure dat alle afmetingen, teksten
en impressies een zo goed mogelijk beeld van The Red Apple geven, maar dat daaraan geen
rechten kunnen worden ontleend. Ook het enkele lijntje dat mogelijk op een tekening stond, vindt
de rechtbank onvoldoende om een recht op een overkapping te creëren.
Nu de VvE er evenmin in slaagt aan te tonen, aan welke kopers zou zijn gezegd dat er een glazen
overkapping zou komen, heeft de VvE van afspraken hierover geen bewijs geleverd.
Dat er mogelijk materialen zijn gebruikt die niet geschikt zijn voor toepassing zonder overkapping,
is onvoldoende om te oordelen dat er een glazen dak zou komen. Hooguit leidt dit tot
aansprakelijkheid van Havensteder.

Artist impressions en maquettes zijn belangrijke middelen om kopers te werven. Maquettes zullen
vaak nog moeten worden uitgewerkt. Een artist impression toont het gebouw zoals het eruit zal
gaan zien. Uit deze uitspraak kunnen we afleiden dat het bouwwerk daarmee in grote lijnen zal
moeten overeenstemmen. De daadwerkelijk gemaakte afspraken bij de koop gaan echter voor.

RECHT VOLGENS RUBY

36ArchitectuurNL Tekst Ruby Nefkens, advocaat intellectueel eigendom, ICT, design, architectuur, kunst, media, privacy

36_ruby.indd 36 12-06-17 14:55

Gerelateerd