transformatie tot woningen voor senioren die
zelfstandig wonen en (nog) geen zware zorg
nodig hebben. ‘Kantoren hebben altijd een lift
waarmee je het probleem van traploos wonen
meteen al tackelt. Feitelijk zijn die gebouwen
gestapelde bungalows’. Hij voegt eraan toe
dat de meeste kantoren op plaatsen staan
die aantrekkelijk zijn voor senioren. Vaak
in de buurt van voorzieningen zoals bus- of
tramhalte, een treinstation, winkels of een
horecagelegenheid.
‘Een ander pluspunt is dat je er gemakkelijk
nevenfuncties in kunt onderbrengen. Denk
aan een ruimte voor een huismeester, een
plek voor een restaurant, een zaaltje voor een
fysiotherapeut of sportbeoefening of een plek
voor een ziekenboeg voor mensen die tijdelijk
lichte zorg nodig hebben. Je kunt ook denken
aan een huisartsenpost of logeerkamers waar
bezoek de nacht kan doorbrengen. Allemaal
voorzieningen die je in een standaard woonwijk
veel lastiger kunt realiseren.’
Spoedzoekers
Een andere doelgroep die volgens Benraad
nog niet op het netvlies van bouwers en
ontwikkelaars staat, zijn de zogenoemde
spoedzoekers. ‘Mensen die gaan scheiden
van wie er een snel een betaalbaar dak boven
het hoofd nodig heeft. Voor die groep zou
je een kantoor tot shortstayhotel kunnen
transformeren.
Daarnaast is er een enorm tekort aan
betaalbare woningen van 40 tot 60 m2. Dat die
niet massaal gebouwd worden, komt omdat ‘de
markt’ het niet gewend is, zegt Benraad.
In 2010, de begintijd van het Transformatieteam,
deed hij onderzoek naar leegstand in
Nieuwegein. Voor een van die gebouwen
ontwikkelde hij het plan er kleine
tweekamerappartementen van te maken. ‘De
deskundigen bij gemeente en makelaardij
zeiden dat er geen markt voor was. Zij
redeneerden dat alleenstaanden naar Utrecht
gaan en dat studenten nog niet dood gevonden
willen worden in Nieuwegein.’
Wat ze over het hoofd zagen, meent Benraad,
was dat in een gemeente als Nieuwegein ruim
20 jaar geleden in korte tijd een groot aantal
mensen neerstreek. Die kregen kinderen die
wél graag in Nieuwegein zijn. Ze hebben er
hun sociale netwerken, vrienden en een baan,
maar willen de deur uit. Bedenk daarbij dat niet
iedereen gaat studeren. Veel lager opgeleide
jongeren zijn sterk gebonden aan de omgeving
waar ze opgroeien en willen er blijven. Dat gaat
niet omdat corporaties er nooit kleinschalige
appartementen lieten bouwen.’
De corporatie Jutphaas Wonen durfde de gok
wel aan en transformeerde het leegstaande
gebouw in 2012 naar 25 tweekamerwoningen.
‘Er was een kijkdag met 680 gegadigden. Na dit
succes zijn er vaker soortgelijke ontwikkelingen
in Nieuwegein. De vraag is dus: wanneer gaan
Nederlandse ontwikkelaars de vraag van dit
soort groepen begrijpen en de bestaande
leegstand aanpakken?’
Komende decennia
Hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de
TU Delft Friso de Zeeuw stelde onlangs in
een artikel dat er jaarlijks 50.000 woningen
gebouwd worden, inclusief vervanging door
sloop. Om de vraag te kunnen bijbenen, moet
dat getal de komende decennia opgeschroefd
worden naar 70.000 eenheden te realiseren in
nieuw te ontwikkelen woonwijken.
‘Als je het hebt over betaalbare een- en twee-
kamerappartementen en nultredenwoningen,
dan mag je ze van mij in die 20.000
meenemen. Maar als je denkt aan twee-onder-
een-kappers en traditionele rijtjeswoningen,
dan zit je gezien de leeftijdsopbouw lelijk mis.’
Er is, aldus Benraad, beslist een urgente
woonvraag. ‘Alleen moeten we het programma
aanpassen aan de vraag van deze tijd. Als je
enkel woningen met tuintjes bijbouwt, dan is er
over 15 tot 20 jaar een enorm woningoverschot
en dat zal beslist een negatief effect hebben op
de prijsontwikkeling van de woningmarkt.’
Woningen splitsen
Een andere oplossingsrichting is de bestaande
voorraad huizen met tuintjes inventief
aanpassen aan de huidige vraag. Bouw van
Jou in Deventer, winnaar van de Gulden Feniks
2016 in de categorie renovatie, is volgens hem
een goed voorbeeld op dit vlak. ‘Waarom zou
je bestaande woonwijken die gunstig liggen ten
opzichte van het centrum en de voorzieningen,
niet splitsen? De bovenverdieping maak
je geschikt voor jonge starters en van de
benedenverdieping maak je traploze woningen
voor ouderen. Als je maar kiest voor een juiste
mix van wonen, werken en voorzieningen.
Daarmee bevorder je de sociale dynamiek en
dat past weer bij de participatiemaatschappij.’
3 42
41 ArchitectuurNLTekst Peter de Winter
WONINGBOUW
40-41_benraad.indd 41 29-11-16 16:41
