Waar is dit gebouw goed in?

Dat je een voormalig kantoor goed kunt verbouwen tot studentencomplex is nu wel bekend. Maar welke randvoorwaarden zijn van belang bij ingewikkelder herbestemmingen? Hoe krijg je het financieel rond? Herontwikkelingsarchitect André van Stigt en adjunct-directeur Sylvia Pijnenborg van BOEi, de nationale maatschappij tot behoud, ontwikkeling en exploitatie van industrieel erfgoed, zetten de zaken op een rij.

Hoe krijg je het financieel rond? Dat is de vraag waar het om draait bij transformaties, zegt architect André van Stigt, al jaren gespecialiseerd in herontwikkeling. Meer nog dan om de stedenbouwkundige kansen of de architectonische beperkingen van een gebouw, meer dan om de omvang of de locatie, draait het bij herbestemming van panden om slimme financiële en belastingconstructies. Van Stigt stond aan de wieg van tientallen succesvolle (Amsterdamse) herbestemmingen, waarvan de laatste, De Hallen, in recordtijd een goudhaantje lijkt te worden voor de Kinkerbuurt. De voormalige tramremise is inmiddels een enorme hotspot. De zeven monumentale remisehallen bevatten naast veel horeca ondermeer een bibliotheek, negen filmzalen, studio’s, een hotel, een fietsenstalling en een parkeergarage.

Het één betaalt het ander 

Van Stigt: ‘Het is een nieuwe manier van denken waarbij het draait om het gegeven dat je elkaar nodig hebt. Het één betaalt het ander. Het hotel en de horeca betalen een hogere huur dan de fietsenmaker en de studio’s maar zij hebben natuurlijk baat bij het publiek dat daar op af komt. Zo kun je bijvoorbeeld een ondergrondse fietsenstalling financieren.’ Er werd voor De Hallen een stichting opgericht (TROM) die niet alleen ontwikkelt, maar de eerste tien jaar ook verantwoordelijk is voor het beheer en de exploitatie en dus ook financiële risico’s neemt. Het draait bij herbestemming zeker niet voornamelijk om ‘harde’ stenen, benadrukt Van Stigt. ‘Het gaat erom dat je een vitale coalitie vindt en smeedt, waar ook toekomstige bewoners en de buurt deel van uitmaken.’ Die sociale ambitie heeft hij bij elk project, zegt Van Stigt. ‘Ik wil mensen mee krijgen, een verandering moet ook van belang zijn voor de directe omgeving.’ Van Stigt: ‘Als ergens een bouwval staat met 10 miljoen achterstallig onderhoud, dan durft niemand het aan om geen nieuwbouw op die plek neer te zetten. In crisistijd al helemaal niet. Maar als zo’n herontwikkeling slaagt, zoals bij de Hallen, dan komt de rest ook wel. Het creëert een enorme waardestijging voor de omgeving.’

Luisteren

Van Stigt: ‘Het is een nieuwe manier van denken waarbij het draait om het gegeven dat je elkaar nodig hebt. Het één betaalt het ander. Het hotel en de horeca betalen een hogere huur dan de fietsenmaker en de studio’s maar zij hebben natuurlijk baat bij het publiek dat daar op af komt. Zo kun je bijvoorbeeld een ondergrondse fietsenstalling financieren.’ Er werd voor De Hallen een stichting opgericht (TROM) die niet alleen ontwikkelt, maar de eerste tien jaar ook verantwoordelijk is voor het beheer en de exploitatie en dus ook financiële risico’s neemt. Het draait bij herbestemming zeker niet voornamelijk om ‘harde’ stenen, benadrukt Van Stigt. ‘Het gaat erom dat je een vitale coalitie vindt en smeedt, waar ook toekomstige bewoners en de buurt deel van uitmaken.’ Die sociale ambitie heeft hij bij elk project, zegt Van Stigt. ‘Ik wil mensen mee krijgen, een verandering moet ook van belang zijn voor de directe omgeving.’ Van Stigt: ‘Als ergens een bouwval staat met 10 miljoen achterstallig onderhoud, dan durft niemand het aan om geen nieuwbouw op die plek neer te zetten. In crisistijd al helemaal niet. Maar als zo’n herontwikkeling slaagt, zoals bij de Hallen, dan komt de rest ook wel. Het creëert een enorme waardestijging voor de omgeving.’

Constructie

Het benutten van de karakteristieken geldt ook voor de constructie, zegt Van Stigt. ‘Een gebouw met veel massa vraagt erom dat je met warmte-koudeopslag en vloerkoeling werkt. Bij een gebouw met een vliesgevel die snel opwarmt liggen zonnecollectoren juist meer voor de hand. Wat wil je benutten van een gebouw? De sheddaken? De grote hoogte? De fraaie bakstenen, de betonnen constructie? Dan moet je dát laten zien.’ Maar zo’n karakteristiek is maar één van de spelers bij hergebruik. Het gaat ook om de vraag: waar is behoefte aan in een buurt, wat ontbreekt er? André van Stigt: ‘Ik volg de politiek, ik lees de kranten, ik ken het beleid. Dan weet je dat er veel werkloosheid is in de Kinkerbuurt, dat de markt niet goed liep, dat de winkels het moeilijk hebben. En je weet dat het centrum van Amsterdam te druk is, dat de gemeente zich zorgen maakt, dat het toerisme zich daar teveel concentreert. Je weet dat er ook nog steeds behoefte is aan meer hotelkamers, maar dan meer verspreid over de stad. Die kennis is belangrijk als je nadenkt over nieuwe functies voor zo’n tramremise. Het gaat om integraal denken: de constructie, de installaties, de exploitatie, de servicekosten. Je moet alles meenemen bij herbestemmen.’

Bestemmingsplan

Overheden zijn belangrijk bij het faciliteren, vindt hij. Meedenken en voorwaarden scheppen, mogelijkheden met vergunningen en bestemmingsplannen verruimen. Hij had daar zelf baat bij met de aanpak van de graansilo’s. ‘We moesten het parkeren op eigen terrein oplossen. Dat maakt het financieel allemaal erg moeilijk. Uiteindelijk hebben we een stuk openbare weg erbij gekregen en daar konden we een parkeergarage onder maken. Dat is natuurlijk revolutionair, om het parkeren voor een privaat gebouw onder de openbare weg te regelen. Het zorgde er wel voor dat het project betaalbaar en haalbaar werd. Zo behielden we hoogwaardige ruimtes op waterniveau, anders zou je daar blik moeten stallen. Je moet zo’n heel project goed analyseren. Je wilt sociale veiligheid op staatniveau, je wilt geen parkeeroverlast voor de buurt en je wilt prachtige ruimtes aan het water kunnen verkopen. Dan moet iedereen meedenken om de schijnbare onmogelijkheden op te lossen.’ Herbestemmen is altijd maatwerk. ‘Als je nadenkt over het herbestemmen van oude gevangenissen dan is dat in een stedenbouwkundige context als bijvoorbeeld bij de koepelgevangenis in Haarlem natuurlijk makkelijker dan bij de Bijlmerbajes. Maar als je die laatste openmaakt en een vriendelijk aanzicht geeft, zijn het misschien wel prima studentenwoningen.’

Russische bazen

Je moet als overheid de regie nemen, vindt Van Stigt. ‘Je hebt een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er komen bijvoorbeeld vier politieposten in de binnenstad van Amsterdam vrij: wat wil je daarmee, wat mag er wel en niet? Wil je dat Russische bazen zo’n positie kunnen verwerven in de binnenstad? Dat daar witwasfabriekjes komen in de vorm van belwinkels en supermarktjes? Moet je als overheid dat soort panden aan de hoogste bieder verkopen terwijl je aan de andere kant hele BIBOB-procedures hebt opgetuigd? Het gaat niet alleen om de marktprijs, maar ook om de maatschappelijke meerwaarde’.

Gekke gebouwen

Sylvia Pijnenborg, adjunct-directeur bij BOEi, nationale maatschappij tot behoud, ontwikkeling en exploitatie van industrieel erfgoed: ‘Wij bekijken eerst of er een markt is. Zijn er mensen die in of bij dit gebouw willen wonen, werken of recreëren: is er een programma denkbaar. Wij doen veel buiten de Randstad, dan wordt het een stuk moeilijker. Als je De Hallen in Ulft zet, dan heb je een hele andere business case. ‘Staan mensen open voor gekke gebouwen, daar gaat het ook om. Als je een watertoren of een brugwachtershuisje aanbiedt in Amsterdam, dan heb je zó tien initiatieven. Maar in Zeeland of Limburg ligt het natuurlijk anders. Bovendien is de vierkante meterprijs van vastgoed in Zeeland een stuk lager, terwijl je bouwkosten gelijk blijven. Daglicht is natuurlijk van belang, behalve als je ergens een bios van wil maken. Bij kerken is dat een urgente vraag: er staan er zoveel leeg, maar vaak met glas-in-loodramen. Kun je daar een programma voor vinden dat strookt met zo’n monumentaal interieur? Maatvoering en toegankelijkheid zijn ook belangrijk: een brugwachtershuisje is een leuk klein object, maar ook moeilijk. Je kunt er een galerie van maken, maar het is maar één kamer, en dan heb je te maken met relatief hoge kosten natuurlijk. Bij een watertoren heb je wel veel volume, maar ben je weer veel geld kwijt aan een entreezone en de toegankelijkheid met trappartijen. Het is altijd maatwerk. Een gemaal van 200 m² met veel daglicht lijkt makkelijker dan een fabriekshal van duizenden m² vloeroppervlak. Maar als die laatste in Amsterdam staat dan kun je er zonder al teveel aanpassingen misschien een evenementenlocatie van maken. De eigendomssituatie speelt natuurlijk ook mee. Zeker particuliere eigenaren hebben vaak veel te hoge verwachtingen van de opbrengst. Als ze bijvoorbeeld een leeg fabrieksgebouw hebben dat rijksmonument is, met achterstallig onderhoud, dan wordt zo’n hoge verwachting eigenlijk nooit bewaarheid. Als ze herbestemming belangrijk vinden en ze willen zo’n pand voor 1 euro verkopen, dan wordt de kans al een stuk groter.

Evenwicht tussen zoet en zuur

Overheden zien vaak een breder maatschappelijk belang, wegen mee wat zo’n herbestemming kan doen met de omgeving, en die nemen genoegen met een lage, maar eigenlijk gewoon reële, opbrengst. Het belang van particuliere eigenaren ligt natuurlijk vaak bij een hoge waarde, de rest zal hen, kort door de bocht gezegd, soms een rotzorg zijn. Herbestemmen is altijd een kwestie van de lange adem. Het is in deze tijd moeilijk om huurders te vinden voor de lange duur. Maar met contracten voor één of twee jaar krijg je de financiering niet rond. Het scheelt als er een gemeenschappelijk belang wordt gedeeld. Ik snap dat de overheid vrijkomend vastgoed niet in alle gevallen voor een appel en een ei weg doet. Het gaat erom dat er een realistische waarde wordt vastgesteld op basis van ambities en de verschillende belangen: is er een commerciële target, gaat het er om dat herbestemming verdere verbetering van een gebied mogelijk maakt? Het gaat altijd om het evenwicht tussen zoet en zuur.’

Boek: Rekenen op herbestemming

Een aantal van deze voorbeelden zijn gedetailleerd, met alle financiële ins en outs, terug te vinden in het boek: Rekenen op herbestemming. Idee, aanpak en cijfers van 25 + 1 gerealiseerde projecten, nai010 uitgevers.

Tekst: Anka van Voorthuijsen
Gepubliceerd in ArchitectuurNL 02 2015

Gerelateerd

• Praktisch en beeldend handboek Superplinten
• Architecten worden energiebewust
• Interieur architectenbureau Amsterdam
• Transformatie voormalig verdeelstation elektriciteit door RoosRos Architecten
• Superblok doorkliefd
• Brede school en woningen Meerpolder Berkel en Rodenrijs